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title: "Encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue : règles applicables du 1er août 2026 au 31 juillet 2027"
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# Encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue : règles applicables du 1er août 2026 au 31 juillet 2027

## Réponse courte

Dans les communes classées en zone tendue, le loyer d'un logement vacant remis en location ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Deux dérogations existent : un loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage (hausse limitée à la moitié de l'écart) et la réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec la décence d'un coût au moins égal à six mois de loyer (hausse limitée à 15 % du coût TTC des travaux, appliqués au loyer annuel). Trois situations échappent au dispositif : première mise en location, logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois, travaux d'amélioration de moins de six mois d'un montant au moins égal à une année de loyer. Les logements classés F ou G au DPE sont exclus de ces exceptions : leur loyer est plafonné au dernier loyer du précédent locataire, sans dérogation possible. Le régime en vigueur résulte du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié en dernier lieu par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, applicable aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.

## Faits essentiels

| Point | Valeur |
|---|---|
| Période d'application du décret en vigueur | contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 |
| Principe | loyer ≤ dernier loyer appliqué au précédent locataire |
| Révision IRL à la relocation | possible si le loyer sortant n'a pas été révisé dans les 12 derniers mois |
| Loyer manifestement sous-évalué | hausse ≤ 50 % de l'écart avec les loyers du voisinage |
| Travaux d'amélioration ou de mise en décence | coût ≥ 6 mois de loyer ; hausse ≤ 15 % du coût TTC appliqués au loyer annuel |
| Logement inoccupé | loyer libre au-delà de 18 mois de vacance |
| Travaux récents lourds | loyer libre si travaux de moins de 6 mois ≥ une année de loyer |
| Logements classés F ou G au DPE | décret inapplicable ; loyer plafonné au dernier loyer, sans exception |
| Gel des loyers F et G | contrats conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022 |
| Zonage des communes | annexe 1 du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 |
| Renouvellement du bail | les travaux seuls ne justifient pas une hausse ; la sous-évaluation doit être démontrée |

## Deux dispositifs à ne pas confondre

Le droit français connaît deux mécanismes distincts, qui peuvent se cumuler sur un même territoire :

- **l'encadrement de l'*évolution* des loyers** (article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), qui limite la hausse d'un loyer d'une location à la suivante. C'est l'objet de la présente fiche ;
- **l'encadrement du *niveau* des loyers**, dispositif expérimental issu de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui fixe par arrêté préfectoral un loyer de référence au mètre carré.

## Champ d'application

### Communes concernées

L'encadrement de l'évolution des loyers s'applique dans les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements » (loi du 6.7.1989, art. 17, I, al. 1 et art. 18, al. 1). Les communes visées sont celles listées à l'annexe 1 du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants.

Ce zonage a été actualisé par le **décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025** : de nouvelles unités urbaines sont entrées en zone tendue, d'autres ont vu leur périmètre évoluer, et plusieurs communes en sont sorties.

À noter : les zones dites « tendues et touristiques », auxquelles la taxe sur les logements vacants a été étendue (loi du 30.12.2022, art. 73 ; décret n° 2023-822 du 25.8.2023), **ne sont pas** concernées par l'encadrement de l'évolution des loyers.

### Contrats concernés

Le dispositif vise les locations de logements nus ou meublés à usage de résidence principale (ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale) soumises à la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le bail mobilité.

Il ne s'applique **pas** aux logements des organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements soumis à la loi de 1948, ni aux locations saisonnières.

## Principe : le loyer du précédent locataire

Lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, **le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire** (décret du 27.7.2017, art. 3).

- Si le loyer du locataire sortant **n'a pas été révisé** au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat, le loyer peut être révisé selon la variation du dernier IRL publié à la date de signature.
- Si le loyer **a été révisé** au cours de ces 12 mois, le loyer du nouveau contrat doit être identique.

## Deux dérogations

### Loyer manifestement sous-évalué

Si le dernier loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, la hausse ne peut excéder **la moitié de la différence** entre le loyer de référence du voisinage et le dernier loyer appliqué (éventuellement révisé).

Les références utilisées doivent respecter le décret n° 90-780 du 31 août 1990 modifié et sont jointes au contrat ; elles doivent porter à la fois sur des baux récents et sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

### Travaux réalisés depuis la dernière location

Lorsque des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence ont été réalisés pour un coût **au moins égal à six mois de loyer** (la moitié de la dernière année de loyer), une hausse est possible dans la limite de **15 % du coût réel TTC des travaux**, appliqués au loyer annuel.

Si les deux dérogations sont réunies, la réévaluation retient **la plus élevée** des deux limites.

## Cas où le loyer est fixé librement

Sont exclus du dispositif (décret du 27.7.2017, art. 2, al. 2) :

- les logements faisant l'objet d'une **première location** ;
- les logements **inoccupés depuis plus de 18 mois** ;
- les logements ayant fait l'objet, **depuis moins de 6 mois**, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans ces trois cas, la fixation du loyer est libre — sous réserve, le cas échéant, de l'encadrement du niveau des loyers et des règles de performance énergétique.

## Logements classés F ou G : aucune exception

Lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, le décret du 27 juillet 2017 n'est pas applicable (art. 1-1). Pour les contrats conclus, reconduits ou renouvelés **depuis le 24 août 2022**, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sans exception (loi du 6.7.1989, art. 17, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021).

## Au renouvellement du bail

À l'échéance, le contrat se reconduit tacitement et l'évolution du loyer est limitée à l'IRL. Une réévaluation n'est possible que si le loyer est **manifestement sous-évalué** par rapport au voisinage. La seule réalisation de travaux ne suffit pas : le bailleur doit également démontrer la sous-évaluation (décret du 27.7.2017 modifié, art. 5). La hausse s'applique par tiers ou par sixième selon son montant et la durée du contrat renouvelé.

## Territoires soumis à l'encadrement du *niveau* des loyers

À la date de la présente fiche, l'encadrement expérimental du niveau des loyers s'applique à Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), à l'EPT Plaine Commune, à Lyon et Villeurbanne, à l'EPT Est Ensemble, à Montpellier, à Bordeaux, à la communauté d'agglomération du Pays basque et à Grenoble-Alpes Métropole. Dans l'hexagone, aucune nouvelle collectivité ne peut demander l'application du dispositif depuis novembre 2022 ; en outre-mer, cette possibilité est ouverte jusqu'au 12 juin 2027 depuis l'extension de l'expérimentation par la loi du 13 juin 2025.

## Sources

- Légifrance – Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers:
  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000035315236/
- Légifrance – Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (modification du décret du 27 juillet 2017):
  https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054451221
- Légifrance – Article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989:
  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369552/
- ANIL – Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026 (analyse juridique n° 2026-11):
  https://www.anil.org/analyse-juridique-encadrement-evolution-loyers-zones-tendues/
- ANIL – Expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues:
  https://www.anil.org/aj-experimentation-encadrement-niveau-loyers-zones-tendues/
- Ministère de la Transition écologique – Encadrement des loyers:
  https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/encadrement-loyers

## État

- Dernière modification: 2026-08-31
- Dernière vérification: 2026-08-31
- En vigueur depuis: 2026-08-01
- Statut: En vigueur
- Autorité de la source: A
- Licence: CC BY 4.0