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title: "Réparations locatives : ce qui incombe au locataire, ce qui reste à la charge du bailleur"
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# Réparations locatives : ce qui incombe au locataire, ce qui reste à la charge du bailleur

## Réponse courte

Le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives énumérées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Il en est exonéré dans cinq cas limitatifs : vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (art. 7 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Toutes les autres réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement incombent au bailleur (art. 6 c). La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements. Les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté fixant des durées de vie théoriques et des coefficients d'abattement annuels.

## Faits essentiels

| Point | Valeur |
|---|---|
| Obligation du bailleur | Toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux |
| Obligation du locataire | Entretien courant, menues réparations et ensemble des réparations locatives définies par décret |
| Causes d'exonération du locataire | Vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit, force majeure (5 causes limitatives) |
| Définition des réparations locatives | Travaux d'entretien courant et menues réparations consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif |
| Portée de la liste annexée | Non limitative (le décret vise les réparations qui ont « notamment » ce caractère) |
| Nombre de rubriques de l'annexe | 6 rubriques (I à VI) |
| Définition de la vétusté | État d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement |
| Contenu minimal d'une grille de vétusté | Durée de vie théorique et coefficients d'abattement forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et équipements |
| Recours à une grille de vétusté | Facultatif et conventionnel dans le parc privé ; dans le parc social, le locataire peut demander l'application de l'accord local |
| Dépôt de garantie — plafond (location vide) | 1 mois de loyer en principal |
| Délai de restitution du dépôt de garantie | 2 mois, ramené à 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée |
| Justification des retenues | Les sommes déduites doivent être dûment justifiées |
| Pénalité de retard de restitution | 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée |
| Vidange d'une fosse septique | À la charge du locataire |
| Dernière modification du décret n° 87-712 | Aucune modification en 2024, 2025 ni 2026 ; art. 1er et annexe en vigueur depuis le 30/08/1987 |

## Le principe de répartition

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise une répartition en miroir.

Le **bailleur** est tenu, aux termes de l'article 6 c), « d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, **autres que locatives**, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». Il doit en outre délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement (art. 6 a), et assurer au locataire la jouissance paisible du logement (art. 6 b).

Le **locataire** est tenu, aux termes de l'article 7 d), « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État ».

La catégorie « réparations locatives » constitue donc la charnière : tout ce qui n'en relève pas est à la charge du bailleur.

## Les cinq causes d'exonération du locataire

Le locataire n'est **pas** tenu des réparations locatives lorsqu'elles sont occasionnées par (art. 7 d) :

- la **vétusté** ;
- une **malfaçon** ;
- un **vice de construction** ;
- un **cas fortuit** ;
- la **force majeure**.

Cette liste est limitative. Elle se combine avec l'article 7 c), qui rend le locataire responsable des dégradations et pertes survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, « à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

## La liste du décret du 26 août 1987

L'article 1<sup>er</sup> du décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'**usage normal** des locaux et équipements à usage privatif ».

Il précise qu'ont « **notamment** » ce caractère les réparations énumérées en annexe : l'emploi du mot « notamment » signifie que **la liste annexée n'est pas limitative**.

L'annexe est organisée en six rubriques :

| Rubrique | Intitulé | Exemples de postes |
|---|---|---|
| I | Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif | jardins privatifs ; auvents, terrasses et marquises ; descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières |
| II | Ouvertures intérieures et extérieures | sections ouvrantes (portes, fenêtres) ; vitrages ; stores et jalousies ; serrures et verrous de sécurité ; grilles |
| III | Parties intérieures | plafonds, murs intérieurs et cloisons ; parquets, moquettes et autres revêtements de sol ; placards et menuiseries (plinthes, baguettes, moulures) |
| IV | Installations de plomberie | canalisations d'eau ; canalisations de gaz ; fosses septiques, puisards et fosses d'aisance ; chauffage, production d'eau chaude et robinetterie ; éviers et appareils sanitaires |
| V | Équipements d'installations d'électricité | — |
| VI | Autres équipements mentionnés au contrat de location | entretien courant et menues réparations des appareils électroménagers, hottes, capteurs solaires, pompes à chaleur, antennes individuelles, cheminées, glaces et miroirs ; ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation |

Ce décret n'a fait l'objet d'aucune modification récente : ses dispositions sont en vigueur depuis le 30 août 1987 (un article 1<sup>er</sup> bis, applicable en Polynésie française, a été ajouté en 1999).

## La vétusté

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris après avis de la Commission nationale de concertation, donne à l'article 4 la définition suivante :

> « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. »

Les parties **peuvent convenir** d'appliquer une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ou d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi — et ce même si le logement ne relève pas du secteur ou du patrimoine régi par l'accord.

La grille définit **au minimum**, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une **durée de vie théorique** et des **coefficients d'abattement forfaitaire annuels** affectant le prix des réparations locatives.

Dans le parc social, l'article 7 d) va plus loin : lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, **le locataire peut demander** que ces stipulations soient appliquées.

## Articulation avec l'état des lieux et le dépôt de garantie

L'état des lieux d'entrée et de sortie (art. 3-2 de la loi de 1989 ; art. 1<sup>er</sup> à 3 du décret n° 2016-382) doit permettre la comparaison de l'état du logement à l'entrée et à la sortie. Il constitue l'instrument probatoire de la distinction entre dégradation imputable et usure normale.

L'article 22 de la loi de 1989 encadre le dépôt de garantie :

- montant maximal : **un mois de loyer en principal** pour une location vide ;
- restitution dans un délai de **deux mois** à compter de la remise des clés, ramené à **un mois** lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- déduction possible « des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, **sous réserve qu'elles soient dûment justifiées** » ;
- en immeuble collectif, provision conservable dans la limite de **20 %** du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes ;
- à défaut de restitution dans le délai, majoration de **10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée** de retard.

L'article 22 ne mentionne pas la vétusté. L'impossibilité de facturer au locataire sortant une réparation relevant de la vétusté résulte de la combinaison de l'article 7 d) (le locataire n'en est pas tenu) et de l'exigence de justification posée par l'article 22 : une somme non due ne peut être retenue.

## Jurisprudence

**Cass. 3<sup>e</sup> civ., 24 mars 2010, n° 09-10.218** (publié au bulletin) : la Cour de cassation juge que « l'article 1756 du code civil ne met à la charge du bailleur que le seul curement des puits et des fosses d'aisances » et approuve la décision ayant retenu que **la vidange d'une fosse septique incombait au locataire**, en application du paragraphe IV c) du décret n° 87-712. Le moyen tiré de ce que l'annexe du décret ne pouvait déroger à la loi est écarté.

**Cass. 3<sup>e</sup> civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272** (publié, rendu en matière de bail commercial mais titré sous « Bail — règles générales ») : le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice **éventuellement** subi ; ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état « sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses », mais le juge ne peut condamner « sans constater qu'un préjudice pour les bailleurs était résulté de la faute contractuelle ».

## Sources

- Légifrance – Article 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du bailleur):
  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670751/
- Légifrance – Article 7, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du locataire):
  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/
- Légifrance – Article 22, loi n° 89-462 (dépôt de garantie):
  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/
- Légifrance – Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte et annexe):
  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000522461
- Légifrance – Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté):
  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/
- Légifrance – Cass. 3e civ., 24 mars 2010, n° 09-10.218 (fosse septique):
  https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022027878
- Légifrance – Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272 (restitution et préjudice du bailleur):
  https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049857497
- ANIL – Modalités d'établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté:
  https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2016/modalite-detablissement-de-letat-des-lieux-et-prise-en-compte-de-la-vetuste/

## État

- Dernière modification: 2026-08-17
- Dernière vérification: 2026-08-17
- En vigueur depuis: 1987-08-30
- Statut: En vigueur
- Autorité de la source: A
- Licence: CC BY 4.0