{
    "slug": "surface-loi-carrez-surface-habitable-mesurage",
    "titre": "Superficie loi Carrez et surface habitable : deux mesurages, deux régimes, deux sanctions",
    "domaine": "droit-logement",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Superficie Carrez (vente d\u0027un lot de copropriété, art. 46 de la loi du 10 juillet 1965) et surface habitable (bail, art. 3 de la loi du 6 juillet 1989) : définitions, seuil de 1,80 m, seuil de 8 m², écart de plus d\u0027un vingtième, délais de 1 mois et 1 an à la vente, 2 et 4 mois en location.",
    "resume_court": "La superficie « loi Carrez » et la surface habitable « loi Boutin » sont deux notions distinctes. La première s\u0027impose à la vente d\u0027un lot de copropriété (art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) ; la seconde doit figurer dans tout bail d\u0027habitation (art. 3, 4°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Toutes deux excluent les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d\u0027escalier, gaines et embrasures, ainsi que les parties d\u0027une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Mais la surface habitable exclut en outre expressément les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons et vérandas, ce qui la rend généralement inférieure à la superficie Carrez. Un écart supérieur à un vingtième ouvre, à la vente, une action en diminution du prix dans l\u0027année de l\u0027acte authentique et, en location, une demande de diminution du loyer.",
    "faits": [
        {
            "point": "Champ de l\u0027obligation Carrez",
            "valeur": "Toute promesse unilatérale de vente ou d\u0027achat et tout contrat réalisant ou constatant la vente d\u0027un lot ou d\u0027une fraction de lot de copropriété",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 46, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version en vigueur depuis le 22/12/2014)"
        },
        {
            "point": "Définition de la superficie privative",
            "valeur": "Superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d\u0027escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 4-1, décret n° 67-223 du 17 mars 1967"
        },
        {
            "point": "Seuil de hauteur (Carrez et surface habitable)",
            "valeur": "1,80 mètre — les parties d\u0027une hauteur inférieure ne sont pas comptées",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 4-1, décret n° 67-223 ; art. R. 156-1 CCH"
        },
        {
            "point": "Lots exclus du mesurage Carrez",
            "valeur": "Caves, garages, emplacements de stationnement, et lots ou fractions de lots d\u0027une superficie inférieure à 8 m²",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 46 al. 3, loi n° 65-557 ; art. 4-2, décret n° 67-223"
        },
        {
            "point": "Absence de mention de superficie à la vente",
            "valeur": "Nullité de l\u0027acte ; action ouverte pendant 1 mois à compter de l\u0027acte authentique",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 46, loi n° 65-557"
        },
        {
            "point": "Superficie réelle supérieure à celle annoncée",
            "valeur": "Aucun supplément de prix",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 46, loi n° 65-557"
        },
        {
            "point": "Superficie réelle inférieure de plus d\u0027un vingtième",
            "valeur": "Diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; action dans 1 an à compter de l\u0027acte authentique, à peine de déchéance",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 46, loi n° 65-557"
        },
        {
            "point": "Mention de la surface habitable au bail",
            "valeur": "Obligatoire ; définie par le code de la construction et de l\u0027habitation",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 3, 4°, loi n° 89-462 (version en vigueur depuis le 01/01/2022)"
        },
        {
            "point": "Référence de la définition de la surface habitable",
            "valeur": "Art. R. 156-1 du CCH (anciennement R. 111-2, recodifié par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021)",
            "autorite": "A",
            "source": "Légifrance, art. R. 156-1 CCH (version en vigueur depuis le 01/07/2021)"
        },
        {
            "point": "Surfaces exclues de la surface habitable",
            "valeur": "Combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, volumes vitrés de l\u0027art. R. 155-1, locaux communs et autres dépendances",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. R. 156-1 CCH"
        },
        {
            "point": "Absence de mention de la surface habitable au bail",
            "valeur": "Mise en demeure dans 1 mois de la prise d\u0027effet du bail ; réponse du bailleur dans 1 mois ; saisine du juge dans 3 mois à compter de la mise en demeure",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 3, dernier alinéa, loi n° 89-462"
        },
        {
            "point": "Surface habitable inférieure de plus d\u0027un vingtième",
            "valeur": "Diminution du loyer proportionnelle à l\u0027écart ; réponse du bailleur sous 2 mois, saisine du juge dans 4 mois à compter de la demande",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 3-1, loi n° 89-462 (version en vigueur depuis le 27/03/2014)"
        },
        {
            "point": "Effet de la diminution de loyer",
            "valeur": "À la date de signature du bail si la demande intervient dans les 6 mois de la prise d\u0027effet ; sinon, à la date de la demande",
            "autorite": "A",
            "source": "Art. 3-1, loi n° 89-462"
        },
        {
            "point": "Surface habitable dans l\u0027acte de vente",
            "valeur": "Non exigée par l\u0027art. 46 — la mention ajoutée par la loi ALUR a été supprimée par l\u0027art. 15 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014",
            "autorite": "A",
            "source": "Légifrance, art. 15 de la loi n° 2014-1545 ; texte consolidé de l\u0027art. 46"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "Légifrance – Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (loi Carrez)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000029946555",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Légifrance – Article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (définition de la superficie privative)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488230",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Légifrance – Article 4-2 du décret n° 67-223 (seuil de 8 m²)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488239",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Légifrance – Article 4-3 du décret n° 67-223 (remise de la clause de superficie)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488246",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Légifrance – Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (contenu du contrat de location)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369598",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Légifrance – Article 3-1 de la loi n° 89-462 (diminution du loyer)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806589",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Légifrance – Article R. 156-1 du code de la construction et de l\u0027habitation (surface habitable)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043819221",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Légifrance – Article 15 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 (suppression de la mention de surface habitable à l\u0027art. 46)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000029926745",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Légifrance – Décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 (recodification de la partie réglementaire du livre Ier du CCH)",
            "url": "https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043808633",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "ANIL – Erreur de surface du logement : délai de forclusion",
            "url": "https://www.anil.org/jurisprudences-erreur-surface-logement-delai-forclusion/",
            "autorite": "B"
        },
        {
            "titre": "service-public.fr – Hauteur et surface minimum d\u0027un logement à louer",
            "url": "https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35977",
            "autorite": "B"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Superficie Carrez et surface habitable, est-ce la même chose ?",
            "reponse": "Non. Les déductions de base et le seuil de 1,80 m sont identiques, mais la surface habitable exclut en outre expressément les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons et vérandas (art. R. 156-1 du CCH). Elle est donc en principe inférieure ou égale à la superficie Carrez."
        },
        {
            "question": "Le mesurage Carrez doit-il être réalisé par un professionnel ?",
            "reponse": "L\u0027article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n\u0027impose pas d\u0027intervenant certifié pour ce mesurage — à la différence d\u0027autres diagnostics. Le vendeur peut mesurer lui-même, mais il supporte le risque de l\u0027action en diminution du prix en cas d\u0027écart supérieur à un vingtième."
        },
        {
            "question": "J\u0027ai découvert après l\u0027achat que mon appartement fait 6 % de moins qu\u0027annoncé. Que puis-je faire ?",
            "reponse": "L\u0027écart dépassant un vingtième, vous pouvez demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L\u0027action doit être engagée dans un délai d\u0027un an à compter de l\u0027acte authentique, à peine de déchéance (art. 46 de la loi de 1965)."
        },
        {
            "question": "Mon bail annonce 42 m² mais le logement en fait 39. Puis-je obtenir une baisse de loyer ?",
            "reponse": "Oui si l\u0027écart dépasse un vingtième — c\u0027est le cas ici. Adressez une demande de diminution au bailleur ; à défaut d\u0027accord ou de réponse dans les deux mois, vous pouvez saisir le juge dans les quatre mois à compter de votre demande. Si celle-ci intervient dans les six mois de la prise d\u0027effet du bail, la diminution rétroagit à la date de signature (art. 3-1 de la loi de 1989)."
        },
        {
            "question": "Une cave de 6 m² compte-t-elle dans la superficie Carrez ?",
            "reponse": "Non, à double titre : les caves sont expressément écartées par l\u0027article 46, alinéa 3, et un lot ou une fraction de lot d\u0027une superficie inférieure à 8 m² n\u0027est de toute façon pas pris en compte (art. 4-2 du décret n° 67-223)."
        },
        {
            "question": "La loi Carrez s\u0027applique-t-elle à une maison individuelle ?",
            "reponse": "Non, si elle n\u0027est pas soumise au statut de la copropriété : l\u0027article 46 vise la vente d\u0027un lot ou d\u0027une fraction de lot de copropriété. Une maison individuelle comprise dans une copropriété horizontale, en revanche, y est soumise."
        }
    ],
    "wikidata": [],
    "valid_from": "1997-05-29",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-17",
    "derniere_verification": "2026-08-17",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.fr/fait/surface-loi-carrez-surface-habitable-mesurage"
}