Bail rural à ferme : durée, renouvellement et fixation du fermage En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Forme du bail rural | écrit exigé ; à défaut, le bail verbal est réputé conclu pour 9 ans selon le contrat type départemental |
| État des lieux | contradictoire et à frais communs, dans le mois précédant ou suivant l’entrée en jouissance |
| Durée minimale du bail à ferme ordinaire | 9 ans, sous réserve des exceptions légales |
| Bail de plus de 12 ans | forme authentique nécessaire à la publicité foncière et à l’opposabilité aux tiers au-delà des douze premières années |
| Location annuelle avant installation d’un descendant | un an renouvelable, dans la limite de 6 années et sous les conditions de l’article L. 411-40 |
| Renouvellement à défaut de congé | 9 ans, en principe aux clauses et conditions du bail précédent |
| Bail à long terme | 18 ans au minimum, renouvelable par périodes de 9 ans |
| Bail de carrière | 25 ans au minimum et fin à l’année culturale où le preneur atteint l’âge de la retraite agricole |
| Bail cessible hors cadre familial | 18 ans au minimum ; congé 18 mois avant le terme pour éviter le renouvellement de 9 ans, avec indemnisation hors motifs légaux |
| Encadrement du fermage | minima et maxima administratifs, actualisés selon l’indice national des fermages |
| Indice national des fermages 2025 | 123,06, soit +0,42 % par rapport à 2024 |
| Publication annuelle de l’indice | constatation par arrêté ministériel avant le 1er octobre |
| Action spéciale en révision du fermage | écart d’au moins 10 % avec la valeur locative ; saisine au cours de la troisième année, une seule fois par bail |
| Juridiction compétente | tribunal paritaire des baux ruraux |
Écrit, état des lieux et bail verbal
L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime prévoit que les baux ruraux doivent être écrits. Toutefois, l’absence d’écrit ne rend pas la location inexistante : un bail verbal est réputé conclu pour 9 ans, aux clauses et conditions du contrat type arrêté dans le département.
Un état des lieux contradictoire et à frais communs doit être établi dans le mois précédant l’entrée en jouissance ou dans le mois qui la suit. Si ce délai est dépassé, la partie la plus diligente peut établir un projet et le notifier à l’autre partie, qui dispose de deux mois pour présenter ses observations ou l’accepter ; son silence vaut ensuite accord.
Durée ordinaire : au moins 9 ans
Sous réserve des exceptions prévues par le code, la durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans, même si le contrat prévoit une durée plus courte. Les cas de résiliation ou de reprise prévus par la loi peuvent néanmoins mettre fin au bail avant son terme.
Pour un bail de plus de 12 ans, les règles de publicité foncière imposent la forme authentique afin de publier l’acte et de le rendre opposable aux tiers au-delà des douze premières années. L’absence de publication n’efface pas nécessairement l’accord entre les parties, mais limite son opposabilité aux tiers pour la période excédentaire.
Exceptions à la durée de 9 ans
Des parcelles de faible superficie ne constituant ni un corps de ferme ni une partie essentielle d’une exploitation peuvent bénéficier de dérogations si elles répondent aux seuils et conditions fixés par arrêté préfectoral. Pour un bail de petite parcelle non écrit, l’article L. 411-3 renvoie toutefois à l’article 1774 du code civil : il ne faut donc pas appliquer automatiquement la même liberté de durée qu’à un bail écrit.
Le bailleur peut aussi consentir à un exploitant déjà installé une location annuelle renouvelable, dans la limite de 6 années, lorsqu’il prévoit d’installer sur le fonds un ou plusieurs descendants majeurs nommément désignés et que les autres conditions de l’article L. 411-40 sont remplies.
Renouvellement du bail ordinaire
À défaut de congé, le bail est renouvelé pour 9 ans. Sauf convention contraire, les clauses et conditions sont celles du bail précédent. En cas de désaccord, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le prix conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 et statue sur les clauses contestées.
Baux à long terme
- Bail à long terme : au moins 18 ans, renouvelable par périodes de 9 ans. Un preneur situé à plus de 9 ans et à moins de 18 ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail d’une durée lui permettant d’atteindre cet âge.
- Bail initial d’au moins 25 ans : une clause peut prévoir une reconduction tacite sans limitation de durée. Dans ce cas, le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle où il a été donné. Sans clause de reconduction tacite, le bail prend fin au terme stipulé sans congé du bailleur.
- Bail de carrière : au moins 25 ans, sur une exploitation constituant une unité économique ou un lot dépassant le seuil légal, et fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite agricole.
- Bail cessible hors du cadre familial : au moins 18 ans. À défaut de congé délivré 18 mois avant le terme, il est renouvelé pour 9 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement pour un motif autre qu’un manquement légalement prévu, il doit indemniser le préjudice causé au preneur.
Fixation et actualisation du fermage
Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des minima et maxima déterminés par l’autorité administrative. Il est actualisé chaque année selon l’indice national des fermages. Cet indice et sa variation annuelle doivent être constatés avant le 1er octobre par arrêté du ministre chargé de l’agriculture.
Pour 2025, l’arrêté du 23 juillet 2025, publié au *Journal officiel* du 27 juillet 2025, fixe l’indice national à 123,06, soit une variation de +0,42 % par rapport à 2024. Aucun arrêté constatant l’indice 2026 n’a été identifié dans les sources officielles ouvertes à la date de vérification du 15 août 2026 ; la valeur 2025 reste donc la dernière valeur officiellement publiée retenue ici.
Les maxima et minima sont réexaminés au plus tard tous les six ans. Leur modification n’autorise pas, à elle seule, une révision immédiate de tous les baux en cours : le nouveau prix intervient en principe au renouvellement ou, pour un bail à long terme, au début d’une nouvelle période de neuf ans.
Action spéciale en révision du prix
Lorsque le prix convenu lors de la conclusion est supérieur ou inférieur d’au moins 10 % à la valeur locative de la catégorie du bien, le bailleur ou le preneur peut saisir le tribunal paritaire au cours de la troisième année de jouissance, une seule fois par bail. Il ne s’agit donc pas d’un droit général à révision à tout moment.
Juridiction compétente
Les contestations relevant du statut du fermage sont portées devant le tribunal paritaire des baux ruraux, notamment pour la fixation du prix lors d’un renouvellement ou l’action spéciale en révision.
Sources
- Légifrance – Statut du fermage et du métayage, articles L. 411-1 à L. 418-5: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006071367/LEGISCTA000006138334/
- Légifrance – Droit de renouvellement et droit de reprise, articles L. 411-46 à L. 411-68: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006167761
- Légifrance – Baux à long terme, articles L. 416-1 à L. 416-9: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006071367/LEGISCTA000006152253/
- Légifrance – Livre IV du code rural, dont baux cessibles hors cadre familial: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006121422/
- Légifrance – Arrêté du 23 juillet 2025 constatant l’indice national des fermages 2025: https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000051987943
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 mai 2018, n° 16-10.225: https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036947230
- Ministère de l’Agriculture – Conclure un bail rural: https://mesdemarches.agriculture.gouv.fr/demarches/exploitation-agricole/creer-ou-ceder-une-exploitation/article/conclure-un-bail-rural