Droit de préemption des SAFER : champ d'application, objectifs et procédure En vigueur

Faits essentiels

Sur quoi porte le droit de préemption ?

L'article L143-1 du code rural et de la pêche maritime institue au profit des SAFER un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux portant sur :

• les biens immobiliers à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ;
• les terrains nus à vocation agricole, c'est-à-dire situés en zone agricole protégée (art. L112-2), dans un périmètre de l'article L113-16 du code de l'urbanisme, ou en zone A ou N d'un document d'urbanisme ; à défaut de document d'urbanisme, dans les secteurs non encore urbanisés des communes, bois et forêts exclus ;
• les bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation, ainsi que les bâtiments utilisés pour une activité agricole au cours des cinq dernières années précédant l'aliénation, en vue de leur rendre un usage agricole (délai porté à 20 ans pour les cultures marines et les communes littorales) ;
• les friches, ruines et installations temporaires ne compromettant pas définitivement la vocation agricole, assimilées à des terrains nus ;
• l'usufruit ou la nue-propriété de ces biens ; la nue-propriété ne peut toutefois être préemptée que si la SAFER détient l'usufruit ou peut l'acquérir concomitamment, ou si la durée de l'usufruit restant à courir n'excède pas deux ans ;
• la cession de la totalité des parts ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole, lorsque l'exercice du droit a pour objet l'installation d'un agriculteur.

Depuis la loi n° 2019-469 du 20 mai 2019, l'article L143-16 soumet également au droit de préemption certaines cessions entre vifs à titre gratuit, sauf entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu'au sixième degré, entre époux ou partenaires de PACS, et avec les descendants du conjoint.

Les neuf objectifs qui peuvent justifier la préemption

À peine de nullité, la SAFER doit justifier sa décision par référence explicite et motivée à un ou plusieurs des objectifs de l'article L143-2 :

1. l'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;
2. la consolidation d'exploitations pour atteindre une dimension économique viable au regard du SDREA, et l'amélioration de la répartition parcellaire ;
3. la préservation de l'équilibre des exploitations compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public ;
4. la sauvegarde du caractère familial de l'exploitation ;
5. la lutte contre la spéculation foncière ;
6. la conservation d'exploitations viables compromise par la cession séparée des terres et des bâtiments ;
7. la mise en valeur et la protection de la forêt, dans le cadre de conventions passées avec l'État ;
8. la protection de l'environnement, dans le cadre de stratégies définies ou approuvées par les personnes publiques (avis préalable du DREAL requis, art. R143-5) ;
9. la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.

Les principales exemptions (art. L143-4)

Échappent notamment au droit de préemption :

• les échanges réalisés en application de l'article L124-1 ;
• les aliénations moyennant rente viagère servie pour l'essentiel en prestations de services personnels ;
• les acquisitions par cohéritiers sur licitation, les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les actes entre indivisaires ;
• les acquisitions par des salariés agricoles, aides familiaux ou associés d'exploitation, et par les fermiers ou métayers évincés, sous réserve que l'exploitation ainsi constituée reste inférieure au seuil du I, 1° de l'article L331-2 ;
• les acquisitions destinées à la construction, aux aménagements industriels ou à l'extraction de substances minérales, et les jardins familiaux de 1 500 m² au plus ;
• les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sous réserve d'exceptions ;
• les biens compris dans un plan de cession d'entreprise ;
• l'acquisition de la nue-propriété par l'usufruitier et de l'usufruit par le nu-propriétaire.

Il n'existe aucun seuil national de petite surface : la superficie minimale en deçà de laquelle le droit ne s'exerce pas est fixée, le cas échéant, par le décret propre à chaque SAFER pris en application de l'article L143-7, I (art. R143-1, II).

La priorité du preneur en place

Le droit de préemption de la SAFER ne peut primer les droits de préemption de l'État, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers bénéficiaires d'une attribution préférentielle (art. L143-6, al. 1).

Il ne peut s'exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé, que si ce preneur exploite le bien depuis moins de trois ans (art. L143-6, al. 2). En pratique, le notaire informe la SAFER de l'existence du droit prioritaire et lui communique dans les huit jours la décision du titulaire prioritaire ; le délai de préemption de la SAFER ne court qu'à compter de cette réception (art. R143-7).

La procédure

• Information préalable obligatoire : le notaire — ou, pour une cession de parts ou actions, le cédant ou le cessionnaire — informe la SAFER de toute cession entre vifs, à titre onéreux ou gratuit, portant sur les biens et droits du II de l'article L141-1 situés dans son ressort (art. L141-1-1, I, en vigueur depuis le 1er janvier 2023). La transmission s'effectue par voie électronique ; les opérations sociétaires sont télédéclarées exclusivement.
• Délai de préemption : deux mois à compter de la réception de la notification (art. L143-8, renvoyant à l'art. L412-8 ; art. R143-12).
• Motivation à peine de nullité : la décision de préemption doit être justifiée par référence explicite et motivée aux objectifs de L143-2 et portée à la connaissance des intéressés ; la décision de rétrocession doit également être motivée et publiée (art. L143-3). La notification à l'acquéreur évincé intervient dans les 15 jours de la réception par le notaire, et une analyse est adressée au maire pour affichage pendant 15 jours (art. R143-6).
• Révision de prix : si la SAFER estime le prix exagéré, elle adresse au notaire, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d'achat à ses propres conditions (art. L143-10). Le vendeur peut accepter, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal judiciaire. À défaut de réaction dans les 6 mois, il est réputé avoir accepté.
• Rétrocession : la SAFER ne conserve les biens que pendant une période transitoire qui ne peut excéder cinq ans (art. L142-4).

Sanctions et délais de recours

| Situation | Délai et sanction | Texte | |---|---|---| | Aliénation en violation de l'obligation d'information | La SAFER peut, dans les 6 mois de la publication de l'acte (ou du jour où elle en a connaissance), demander au tribunal judiciaire l'annulation de l'acte ou, en cas de vente, à être déclarée acquéreur en lieu et place du tiers | L141-1-1, II | | Bien hors champ de préemption non notifié | Amende administrative : au minimum le montant des contraventions de 5e classe, au maximum 2 % du montant de la transaction ; décision impossible plus d'un an après la constatation des faits | L141-1-1, III | | Contestation d'une décision de préemption | Irrecevable au-delà de 6 mois à compter de la publicité de la décision motivée, sauf mise en cause du respect des objectifs de L143-2 | L143-13 | | Contestation d'une décision de rétrocession | Irrecevable au-delà de 6 mois à compter de la publicité des décisions motivées de rétrocession (point de départ : affichage en mairie) | L143-14, R143-11 |

Ne pas confondre avec le contrôle des cessions de parts sociétaires

La loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021 (dite « loi Sempastous ») a créé un régime distinct de la préemption : les articles L333-1 à L333-5 soumettent la prise de contrôle d'une société possédant ou exploitant du foncier agricole à une autorisation préalable du préfet de département, lorsque la surface totale détenue dépasse un seuil d'agrandissement significatif fixé par le préfet de région entre 1,5 et 3 fois la SAU régionale moyenne. Les comités techniques des SAFER instruisent les demandes, mais seul le préfet autorise ou refuse : il ne s'agit pas d'un droit de préemption.

État du droit

Le relevé des versions consolidées sur Légifrance montre qu'aucun des articles L143-1 à L143-16 n'a été modifié depuis décembre 2020. La loi n° 2025-268 du 24 mars 2025 d'orientation pour la souveraineté alimentaire comporte, à son article 20, des dispositions programmatiques sur la transparence des cessions d'usufruit et de nue-propriété, mais elles ne modifient aucun de ces articles.

Sources

• Légifrance — Code rural et de la pêche maritime, art. L143-1 (champ d'application): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042655873 A
• Légifrance — Code rural, art. L143-2 (objectifs): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031219294 A
• Légifrance — Code rural, art. L143-4 (exemptions): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029594354 A
• Légifrance — Code rural, chapitre III : droit de préemption (art. L143-1 à L143-16): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006071367/LEGISCTA000006152161/ A
• Légifrance — Code rural, art. L141-1-1 (obligation d'information et nullité): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044567166 A
• Légifrance — Code rural, art. L142-4 (délai de rétrocession): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034243962 A
• Légifrance — Code rural, art. L143-10 (révision de prix): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022658132 A
• Légifrance — Code rural, art. L143-16 (cessions à titre gratuit): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038492081 A
• Légifrance — Code rural, partie réglementaire, art. R143-1 à R143-23: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006071367/LEGISCTA000006152466/ A
• Légifrance — LOI n° 2021-1756 du 23 décembre 2021 (contrôle des sociétés détenant du foncier agricole): https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044553572 A
• Légifrance — Cour de cassation, 3e civ., 21 février 2019, n° 17-19.370: https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000038194558 A
• Ministère de l'Agriculture — Extension du droit de préemption des SAFER aux espaces boisés: https://agriculture.gouv.fr/extension-du-droit-de-preemption-des-societes-damenagement-foncier-et-detablissement-rural-safer B