Congé pour reprise du logement : bénéficiaires limitatifs, préavis de 6 mois et sanction de la reprise frauduleuse En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Délai de préavis (congé du bailleur) | 6 mois |
| Bénéficiaires possibles de la reprise | bailleur, conjoint, partenaire de PACS enregistré à la date du congé, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants, ou ceux du conjoint, du partenaire ou du concubin |
| Mentions obligatoires à peine de nullité | motif allégué ; nom et adresse du bénéficiaire ; nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire |
| Charge de la preuve | le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise |
| Notice d'information jointe au congé | obligatoire ; contenu fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017 |
| Achat d'un logement occupé | si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration de 2 ans à compter de la date d'acquisition |
| Protection du locataire âgé | plus de 65 ans et ressources annuelles inférieures au plafond des logements locatifs conventionnés : pas de congé sans offre de relogement |
| Exception à la protection du locataire âgé | bailleur personne physique de plus de 65 ans, ou dont les ressources annuelles sont inférieures au même plafond |
| Date d'appréciation | âge apprécié à la date d'échéance du contrat ; ressources appréciées à la date de notification du congé |
| Amende pour congé frauduleux (personne physique) | montant ne pouvant excéder 6 000 € |
| Amende pour congé frauduleux (personne morale) | montant ne pouvant excéder 30 000 € |
| Suspension du droit de donner congé | à compter de l'engagement de la procédure de l'art. L. 511-10 CCH ; levée après 6 mois maximum à défaut d'arrêté |
| Version en vigueur de l'article 15 | depuis le 29 juillet 2023 (modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, art. 10) |
Un congé qui doit être motivé
Le bailleur ne peut pas mettre fin librement au bail. À l'échéance du contrat, il ne peut donner congé que pour l'un des trois motifs limitatifs de l'article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : sa décision de reprendre le logement, sa décision de vendre, ou un motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution par le locataire d'une de ses obligations).
Le congé pour reprise obéit à des règles strictes, parce qu'il prive le locataire de son logement au profit du bailleur ou d'un de ses proches.
Qui peut être bénéficiaire de la reprise
La liste est limitative. Le bénéficiaire ne peut être que :
- le bailleur lui-même ;
- son conjoint ;
- le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé ;
- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
- ses ascendants ou ses descendants ;
- les ascendants ou descendants de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Un frère, une sœur, un neveu ou un ami ne peuvent donc pas justifier une reprise.
Ce que le congé doit contenir, à peine de nullité
Le congé doit indiquer :
- le motif allégué ;
- les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire.
Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé. Son contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017.
Délai et forme
Le délai de préavis est de six mois lorsque le congé émane du bailleur.
Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre.
Pendant le préavis, lorsque le congé a été notifié par le bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. À l'expiration du préavis, il est déchu de tout titre d'occupation.
Le cas de l'achat d'un logement occupé
L'acquéreur d'un bien loué ne récupère pas immédiatement la main sur le bail :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné au terme du contrat en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition ;
- pour un congé pour vente, si le terme du bail intervient moins de trois ans après l'acquisition, le congé ne peut être donné qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.
Locataires protégés
Le bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement du bail, sans offrir un relogement correspondant aux besoins et possibilités de l'intéressé dans les limites géographiques de l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à l'égard :
- de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (fixé par arrêté du ministre chargé du logement) ; la même protection joue lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, le montant cumulé des ressources du foyer étant alors apprécié ;
- de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à ce même plafond.
Cette protection tombe lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures au même plafond.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur s'apprécient à la date d'échéance du contrat ; le montant des ressources s'apprécie à la date de notification du congé.
Contrôle du juge et sanction de la fraude
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations de l'article 15. Il peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le fait, pour un bailleur, de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant est proportionné à la gravité des faits. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et dans sa demande de réparation.
Suspension en cas de procédure de sécurité ou de salubrité
La possibilité pour le bailleur de donner congé — ainsi que la durée du bail — est suspendue à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation (sécurité et salubrité des immeubles bâtis). La suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative engageant la procédure, faute de notification d'un arrêté ou en cas d'abandon de la procédure.
Sources
- Légifrance – Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042193498/
- Légifrance – Chapitre II : De la durée du contrat de location (articles 10 à 15): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/JORFTEXT000000509310/LEGISCTA000006118906/
- Légifrance – Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information jointe au congé pour reprise ou pour vente: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000036236664/
- service-public.gouv.fr – Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (fiche F929): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F929
- ANIL – Document à joindre au congé pour reprise ou vente du logement: https://www.anil.org/aj-document-joindre-bailleur-reprise-vente-logement/
- ANIL – Congé du bailleur : application de la loi dans le temps: https://www.anil.org/jurisprudences-conge-bailleur-application-loi-temps/