Congé pour vente : préavis de 6 mois et droit de préemption du locataire En vigueur

Faits essentiels

Préavis et motifs du congé du bailleur

Pour une location vide à usage de résidence principale, l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un délai de préavis de six mois lorsque le congé émane du bailleur. Le congé ne peut être donné que pour la date d'échéance du bail.

Le congé doit être justifié par l'un des trois motifs limitatifs suivants :

1. la décision de reprendre le logement ;
2. la décision de vendre le logement ;
3. un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.

À peine de nullité, le congé indique le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur. Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire. Le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé pour reprise ou pour vente ; son contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017.

Forme de la notification

Le congé est notifié :

• par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• ou signifié par acte de commissaire de justice ;
• ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente vaut offre de vente

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire : cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Les termes des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Délais de réalisation de la vente

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur :

• de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ;
• de quatre mois s'il notifie, dans sa réponse, son intention de recourir à un prêt — l'acceptation est alors subordonnée à l'obtention du prêt.

Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration de ce délai. Si la vente n'est pas réalisée à son terme, l'acceptation de l'offre est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Vente à des conditions plus avantageuses : la seconde offre

Si le propriétaire décide finalement de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, si le bailleur n'y a pas procédé, notifier ces prix et conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente, valable un mois à compter de sa réception ; passé ce délai sans acceptation, elle est caduque.

Le locataire qui accepte cette seconde offre dispose à nouveau de deux mois (ou quatre mois en cas de recours à un prêt notifié dans sa réponse) pour réaliser la vente.

Cas où le droit de préemption ne s'applique pas

Le II de l'article 15 n'est pas applicable :

• aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis ;
• aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.

Protection des locataires âgés et à ressources modestes

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail à l'égard d'un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues par la loi. La protection s'étend au locataire ayant à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, sous condition de ressources cumulées du foyer.

Cette protection ne joue pas lorsque le bailleur est une personne physique de plus de soixante-cinq ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures au même plafond.

L'âge du locataire, de la personne à charge et du bailleur s'apprécie à la date d'échéance du contrat ; le montant des ressources s'apprécie à la date de notification du congé.

Une protection équivalente bénéficie aux titulaires de l'allocation journalière de présence parentale (art. L. 544-1 du code de la sécurité sociale) sous la même condition de ressources.

Congé frauduleux : sanction pénale

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le montant est proportionné à la gravité des faits. Le locataire est recevable à se constituer partie civile et à demander réparation de son préjudice.

Sources

• Légifrance – Article 15, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé du bailleur et droit de préemption): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900030/ A
• Légifrance – Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information jointe au congé: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000036236664/ A
• service-public.fr – Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur): https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 B
• ANIL – Propriétaire bailleur : comment vendre un logement qui est en location ?: https://www.anil.org/parole-expert-location-vente-logement-proprietaire/ B