Décence énergétique et location : calendrier DPE 2023, 2025, 2028, 2034 et gel des loyers F et G En vigueur

Faits essentiels

Calendrier des critères de décence énergétique (France métropolitaine)

| Échéance | Niveau minimal exigé | Textes de référence | | --- | --- | --- | | 1er janvier 2023 | Consommation d'énergie finale < 450 kWhEF/m²/an | Art. 17 de la loi n° 2019-1147 ; art. 6 de la loi n° 89-462 ; décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 | | 1er janvier 2025 | Classe F minimum du DPE | Art. 160 de la loi n° 2021-1104 ; art. 6 de la loi n° 89-462 ; décret « décence » n° 2002-120 | | 1er janvier 2028 | Classe E minimum du DPE | idem | | 1er janvier 2034 | Classe D minimum du DPE | idem |

Contrats concernés

Les critères s'appliquent à tous les nouveaux contrats conclus et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque échéance. Ils ne s'appliquent pas aux contrats en cours tant que le renouvellement ou la reconduction tacite n'est pas intervenu.

Le champ couvre le parc privé (location vide ou meublée) et le parc social. Les locations saisonnières / meublés touristiques ne relèvent pas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur la décence.

Un DPE vierge ne permet pas d'attester du respect du critère : le logement est alors considéré comme indécent à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023.

Gel des loyers des logements F et G

La loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 interdit, depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F ou G au DPE, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Concrètement, le bailleur ne peut pas :

• augmenter le loyer entre deux locataires ;
• proposer une hausse de loyer au renouvellement ;
• appliquer la révision annuelle du loyer en cours de bail (clause d'indexation) ;
• engager une action en réévaluation du loyer au renouvellement dans les zones soumises à encadrement des loyers.

Sont visés les logements privés loués vides ou meublés, ainsi que ceux faisant l'objet d'un nouveau bail mobilité. Les meublés touristiques ne sont pas concernés. Une augmentation redevient possible seulement après des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E, attestés par un nouveau DPE.

Conséquences d'une location indécente

La relation bailleur-locataire relève du droit privé : il n'existe pas de contrôle administratif spécifique ni de sanction administrative de la mise en location d'un logement énergétiquement indécent. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (facultative) puis le juge civil. Sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut déterminer la nature des travaux et leur délai d'exécution, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, et suspendre la durée du bail jusqu'à réalisation des travaux. Le fait que le locataire ait été informé de l'indécence et ait signé le bail n'exonère pas le bailleur.

En copropriété, le juge ne peut pas ordonner la réalisation de travaux lorsque le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire examiner des résolutions portant sur les parties communes et malgré des travaux adaptés dans ses parties privatives, il n'a pu atteindre le niveau de performance requis.

Aides au logement

Depuis le 1er janvier 2023, le bailleur doit pouvoir présenter un DPE valide attestant de la décence énergétique si l'organisme payeur (CAF ou MSA) le demande. Si le logement du parc privé est jugé non décent, l'aide n'est pas versée au bailleur : la « procédure de conservation des aides » s'applique, pour une durée maximale de 18 mois, le locataire ne payant que le loyer diminué de l'aide. Les sommes conservées sont restituées au bailleur si les travaux sont réalisés dans ce délai ; passé 18 mois, elles ne le sont pas.

Annonces immobilières

Les annonces de vente ou de location doivent mentionner le classement DPE. Depuis le 1er janvier 2022, la mention « Logement à consommation énergétique excessive : » est obligatoire pour les logements classés F ou G, et le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie doit figurer dans l'annonce. Tout manquement d'un professionnel à cette obligation d'information est passible d'une amende administrative d'un montant maximal de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Sources

• Ministères Transition écologique / Logement – Location et gel des loyers des passoires énergétiques (mis à jour le 19 décembre 2025): https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/location-gel-loyers-passoires-energetiques B
• Légifrance – Article 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur au 1er janvier 2025): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977105/2025-01-01/ A
• Légifrance – Article 160, loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043957922/2022-07-11 A
• Légifrance – Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décret « décence »): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000005632175 A
• Légifrance – Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021: https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042953125 A
• ANIL – Performance énergétique et décence: https://www.anil.org/aj-logement-decent-performance-energetique/ B