Diagnostics immobiliers obligatoires : contenu du dossier et durées de validité (vente et location) En vigueur

Faits essentiels

Le dossier de diagnostic technique en cas de vente

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (code de la construction et de l'habitation, art. L. 271-4). Il comprend notamment :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz ;
• l'état relatif à la présence de termites ;
• l'état des risques naturels, miniers et technologiques ;
• l'état de l'installation d'assainissement non collectif.

À l'exception de l'état des risques et de l'état de l'installation d'assainissement non collectif, ces documents doivent être établis par des professionnels certifiés, présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.

Le dossier de diagnostic technique en cas de location

L'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'annexer au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier comprenant :

1. le diagnostic de performance énergétique ;
2. le constat de risque d'exposition au plomb ;
3. une copie de l'état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
4. un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.

L'obligation vise la signature du contrat ; la reconduction tacite, qui n'implique aucune signature, n'y est pas soumise.

Bâtiments concernés et durées de validité

| Diagnostic | Bâtiments concernés | Durée de validité | | --- | --- | --- | | DPE | Logements (hors exclusions légales) | 10 ans | | État de l'installation intérieure d'électricité | Installation réalisée depuis plus de 15 ans | 3 ans (vente) | | État de l'installation intérieure de gaz | Installation réalisée depuis plus de 15 ans | 3 ans (vente) | | CREP (plomb) | Immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949 | moins d'un an en vente et moins de six ans en location si présence de revêtements dégradés au-delà de 1 mg/cm² ; pas de renouvellement nécessaire si absence de plomb ou concentration inférieure au seuil | | État d'amiante | Immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 | illimitée | | État relatif aux termites | Immeubles situés dans les périmètres délimités par arrêté préfectoral | 6 mois |

Précisions utiles

Électricité et gaz

Lorsqu'une installation électrique a fait l'objet d'une attestation de conformité visée par un organisme agréé, cette attestation (ou, à défaut, la déclaration du CONSUEL ou d'un organisme agréé) tient lieu d'état de l'installation électrique intérieure. De même, pour le gaz, un certificat de conformité délivré à la suite d'une modification de l'installation peut tenir lieu d'état, s'il a été délivré par un organisme agréé.

Plomb

Le CREP porte sur le repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, sur les facteurs de dégradation du bâti ; la recherche de canalisations en plomb n'entre pas dans son champ. En location, il est établi aux frais du bailleur, nonobstant toute convention contraire. À défaut de CREP annexé au bail, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non-respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

Amiante

En copropriété, le vendeur d'un appartement fournit un constat pour les parties privatives et la fiche récapitulative du dossier technique amiante (DTA) établie par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes.

Termites

Dès qu'il a connaissance de la présence de termites, l'occupant ou, à défaut, le propriétaire doit en faire la déclaration en mairie dans un délai d'un mois ; en parties communes, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

Sanctions

En l'absence des diagnostics exigés lors de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour les vices correspondants. Des sanctions sont également prévues par le code de la construction et de l'habitation à l'encontre des diagnostiqueurs qui interviendraient sans respecter les conditions de compétence, d'organisation, d'assurance, d'impartialité et d'indépendance exigées, ainsi qu'à l'encontre des propriétaires qui feraient appel à de tels intervenants.

Vérifier la certification du diagnostiqueur

La certification d'un diagnostiqueur est délivrée après un examen théorique puis pratique et a une durée de validité de cinq ans, assortie d'une surveillance en cours de cycle. Les organismes de certification tiennent la liste des diagnostiqueurs certifiés à disposition du public et un annuaire national permet de vérifier la validité d'un certificat à partir de son numéro. Un diagnostic ne peut jamais être établi à distance : la visite des lieux est obligatoire.

Sources

• Légifrance – Code de la construction et de l'habitation, art. L. 271-4 à L. 271-6 (dossier de diagnostic technique): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000041586774/2021-07-01/ A
• Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-3 (diagnostics annexés au bail): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043978254 A
• Légifrance – CCH, section « Informations et diagnostics obligatoires » (art. L. 126-23 à L. 126-35): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000041565269/ A
• Ministères Transition écologique / Logement – Diagnostics techniques immobiliers: https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostics-techniques-immobiliers B
• ANIL – Diagnostics obligatoires lors d'une location: https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/diagnostics/ B