Droit de préemption urbain et déclaration d'intention d'aliéner (DIA) : procédure et délais En vigueur

Faits essentiels

Où le droit de préemption urbain s'applique

Le droit de préemption urbain (DPU) est institué par délibération du conseil municipal dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé, « sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future » délimitées par ce plan (art. L. 211-1 du code de l'urbanisme).

Le même article étend la faculté à d'autres périmètres : périmètres de protection rapprochée de captage d'eau, zones et secteurs d'un plan de prévention des risques technologiques, territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, notamment. Les communes dotées d'une carte communale approuvée peuvent instituer un droit de préemption dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte, en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement précisés par la délibération.

Le titulaire peut déléguer son droit à l'État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement ; les biens acquis entrent alors dans le patrimoine du délégataire (art. L. 213-3).

DPU simple et DPU renforcé

Certains biens sont exclus du DPU simple par l'article L. 211-4 :

• l'aliénation d'un ou plusieurs lots compris dans un bâtiment effectivement soumis au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins lorsque la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage (le point de départ étant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier) ;
• la cession de parts ou actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 donnant vocation à l'attribution d'un local ;
• l'aliénation d'un immeuble bâti, pendant une période de quatre ans à compter de son achèvement.

Ce délai de quatre ans a été substitué au délai antérieur de dix ans par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. Attention : les « dix ans » ne subsistent qu'au a), pour l'ancienneté de la mise en copropriété.

Par délibération motivée, la commune peut décider d'appliquer le droit de préemption à ces aliénations sur tout ou partie du territoire soumis au DPU : c'est le DPU renforcé.

À noter : les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière dont le patrimoine est constitué d'une unité foncière préemptable ne relèvent pas de l'article L. 211-4 mais du 3° de l'article L. 213-1, et entrent donc dans le champ du DPU simple — sauf pour les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

La déclaration d'intention d'aliéner

L'article L. 213-2 pose le principe :

> « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée […] »

L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété.

La DIA peut être dématérialisée. Sur le plan formel, l'article R. 213-5 impose une présentation en quatre exemplaires en cas de dépôt papier — contre un seul exemplaire par voie électronique. Trois modes de dépôt sont admis : pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, dépôt contre décharge, ou voie électronique dans les conditions des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration.

Le formulaire applicable est le Cerfa n° 10072\*04 (base juridique : art. A. 213-1 du code de l'urbanisme ; modèle fixé par l'arrêté du 13 avril 2012). Un formulaire distinct, le Cerfa n° 13644\*02, s'applique au droit de préemption commercial des fonds de commerce et baux commerciaux.

Le délai de deux mois et sa suspension

> « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration […] vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. » (art. L. 213-2)

Le délai court à compter de la date de l'avis de réception postal, du premier accusé de réception ou d'enregistrement électronique, ou de la décharge (art. R. 213-7 I).

Deux événements suspendent ce délai :

1. une demande unique de communication de documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble — la liste de ces documents est limitativement fixée par l'article R. 213-7 II (diagnostics de l'art. L. 271-4 du CCH, information sur les risques, superficie loi Carrez, extraits de l'avant-contrat, baux mentionnés dans la DIA, statuts de la SCI, etc.) ;
2. une demande de visite du bien.

Le délai reprend à compter de la réception des documents, du refus de la visite par le propriétaire, ou de la visite effective. Point essentiel : « si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision ». Passés ces délais, le silence vaut renonciation.

La procédure de visite est encadrée par les articles D. 213-13-1 et D. 213-13-2, dans leur rédaction issue du décret n° 2024-638 du 27 juin 2024 : demande écrite notifiée au propriétaire et au notaire ; acceptation écrite notifiée dans les huit jours de la réception de la demande ; visite dans les quinze jours calendaires de la réception de l'acceptation, hors samedis, dimanches et jours fériés ; constat contradictoire signé le jour de la visite. L'absence de visite dans le délai vaut refus ou renonciation, et le délai suspendu reprend son cours.

Les trois décisions possibles et leurs suites

Selon l'article R. 213-8, le titulaire peut :

• renoncer à l'exercice de son droit ;
• acquérir aux prix et conditions proposés dans la DIA ;
• offrir d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation, faire fixer le prix par le juge de l'expropriation.

Face à une offre à prix inférieur, le vendeur dispose de deux mois pour (art. R. 213-10) : accepter le prix proposé ; maintenir son prix et accepter que le juge le fixe ; ou renoncer à l'aliénation. Son silence dans ce délai « équivaut à une renonciation d'aliéner ».

Si le titulaire estime le prix maintenu exagéré, il doit saisir la juridiction de l'expropriation dans les quinze jours de la réception de la réponse du propriétaire ; à défaut, il est réputé avoir renoncé (art. R. 213-11). Il doit en outre consigner 15 % de l'évaluation de la direction départementale des finances publiques et en notifier le récépissé dans les trois mois de la saisine, sous peine d'être réputé renonçant (art. L. 213-4-1). Le prix fixé par le juge est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de réemploi (art. L. 213-4).

L'article L. 213-7 ménage une porte de sortie : à défaut d'accord sur le prix, le propriétaire peut retirer son offre et le titulaire peut renoncer en cours de procédure. En cas de fixation judiciaire du prix, les parties disposent de deux mois après que la décision est devenue définitive pour accepter le prix ou renoncer ; leur silence vaut acceptation et transfert de propriété au profit du titulaire.

Motivation de la décision

Les droits de préemption sont exercés « en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 […] ou pour constituer des réserves foncières » (art. L. 210-1). Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé.

Le Conseil d'État juge de longue date que les collectivités peuvent légalement exercer ce droit « d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption » (CE, 7 mars 2008, n° 288371, *Commune de Meung-sur-Loire*, Rec. p. 97).

Il a précisé en 2023 que la mise en œuvre du droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien ou au coût prévisible de l'opération, « répondre à un intérêt général suffisant » (CE, 15 décembre 2023, n° 470167).

Après la préemption

• Paiement : le prix est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent la décision d'acquérir, la décision définitive du juge, ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En cas de non-respect de ce délai, le vendeur peut aliéner librement son bien (art. L. 213-14). L'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien jusqu'au paiement intégral du prix (art. L. 213-15).
• Acte authentique : dressé dans les trois mois de l'accord sur le prix ou de la décision judiciaire définitive (art. R. 213-12).
• Rétrocession : si le titulaire décide d'utiliser ou d'aliéner pour d'autres objets que ceux de l'article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans, il doit informer les anciens propriétaires ou leurs ayants cause et leur proposer l'acquisition en priorité (art. L. 213-11). À défaut d'acceptation dans les trois mois de la notification de la décision définitive, la renonciation est réputée acquise. Le bien doit ensuite être offert à la personne qui avait l'intention d'acquérir, si son nom figurait dans la DIA.
• Après renonciation : la vente est libre au prix déclaré, révisé selon l'indice INSEE du coût de la construction ; une nouvelle DIA est obligatoire si la vente authentique n'est pas réalisée dans les trois ans. Si le prix avait été fixé judiciairement, le titulaire ne peut plus préempter à l'égard du même propriétaire pendant cinq ans. En cas d'annulation de la décision de préemption sans transfert de propriété, l'interdiction de préempter à nouveau est d'un an (art. L. 213-8).

Évolutions récentes

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé a modifié l'article L. 211-2 et créé l'article L. 211-2-4, en vigueur depuis le 11 avril 2024 : le DPU peut désormais être exercé en vue de la réalisation d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat, d'un plan de sauvegarde ou d'une opération de requalification de copropriétés dégradées, avec possibilité de délégation au concessionnaire d'une opération d'aménagement.

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement ne modifie ni le droit de préemption urbain ni la DIA : aucun article des chapitres L. 211 et L. 213 du code de l'urbanisme ne porte de version postérieure à avril 2024.

Sources

• Légifrance – Article L. 210-1 du code de l'urbanisme (objet et motivation): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045211258 A
• Légifrance – Article L. 211-1 du code de l'urbanisme (institution du DPU): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043978681 A
• Légifrance – Article L. 211-4 du code de l'urbanisme (DPU renforcé): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028810700 A
• Légifrance – Article L. 213-2 du code de l'urbanisme (DIA, délai de deux mois, suspension): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037670981 A
• Légifrance – Article L. 213-11 du code de l'urbanisme (rétrocession): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045212565 A
• Légifrance – Article L. 213-14 du code de l'urbanisme (paiement dans les quatre mois): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028810740 A
• Légifrance – Article R. 213-5 du code de l'urbanisme (forme et dépôt de la DIA): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033231329 A
• Légifrance – Article R. 213-7 du code de l'urbanisme (point de départ du délai, liste limitative des pièces): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033231371 A
• Légifrance – Article R. 213-10 du code de l'urbanisme (réponse du vendeur): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006817742 A
• Légifrance – Arrêté du 13 avril 2012 fixant le modèle de déclaration d'intention d'aliéner: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000025795155 A
• Légifrance – CE, 7 mars 2008, n° 288371, Commune de Meung-sur-Loire: https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000018396541 A
• Légifrance – CE, 15 décembre 2023, n° 470167 (intérêt général suffisant): https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000048635961 A
• service-public.gouv.fr – Déclaration d'intention d'aliéner (Cerfa 10072*04): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R1492 B