Logement décent : 9 m² et 2,20 m de hauteur ou 20 m³, sécurité, santé et équipements obligatoires En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Surface habitable minimale (première branche) | 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m |
| Volume habitable minimal (seconde branche) | 20 m³ |
| Caractère du critère de l'article 4 | alternatif : soit 9 m² et 2,20 m, soit 20 m³ |
| Méthode de calcul | surface habitable et volume habitable déterminés selon les 2e et 3e alinéas de l'art. R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation |
| Version en vigueur de l'article 4 | depuis le 1er juillet 2021 (décret n° 2021-872 du 30 juin 2021, art. 8) |
| Conditions de sécurité et de santé | 7 conditions (art. 2) : clos et couvert, étanchéité à l'air, dispositifs de retenue, matériaux sans risque manifeste, réseaux et équipements conformes, aération suffisante, éclairement naturel et ouvrant |
| Éléments d'équipement et de confort | 6 éléments (art. 3) : chauffage, eau potable, évacuation des eaux, cuisine ou coin cuisine, installation sanitaire intérieure, réseau électrique |
| Installation sanitaire | W.-C. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et baignoire ou douche alimentée en eau chaude et froide |
| Exception pour un logement d'une seule pièce | W.-C. extérieur admis s'il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible |
| Version en vigueur des articles 2 et 3 | depuis le 21 août 2023 (décret n° 2023-796 du 18 août 2023, art. 4) |
| Performance énergétique minimale (métropole) | classe F à compter du 1er janvier 2025, classe E à compter du 1er janvier 2028, classe D à compter du 1er janvier 2034 |
| Performance énergétique minimale (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) | classe F à compter du 1er janvier 2028, classe E à compter du 1er janvier 2031 |
| Adaptations outre-mer sur l'eau chaude | les exigences d'alimentation en eau chaude des 4° et 5° de l'art. 3 ne sont pas applicables en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte |
Le socle : le décret du 30 janvier 2002
Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Les caractéristiques de la décence sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (loi SRU).
Le décret pose trois séries d'exigences : la surface et le volume (article 4), la sécurité physique et la santé (article 2), les équipements et le confort (article 3). S'y ajoute depuis 2025 un niveau de performance énergétique minimal (article 3 bis).
Surface et volume : le critère alternatif de l'article 4
Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit :
- une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ;
- soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.
Les deux branches sont alternatives : un logement mansardé dont la hauteur descend sous 2,20 m peut être décent s'il atteint 20 m³ de volume habitable.
La surface habitable et le volume habitable se déterminent conformément aux deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.
Cette rédaction de l'article 4 est en vigueur depuis le 1er juillet 2021 (décret n° 2021-872 du 30 juin 2021).
Sécurité physique et santé (article 2)
Le logement doit satisfaire aux sept conditions suivantes :
- Clos et couvert : le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; les menuiseries extérieures et la couverture assurent la protection contre les infiltrations d'eau.
- Protection contre les infiltrations d'air parasites : portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante ; les ouvertures sur locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou fenêtres ; les cheminées sont munies de trappes.
- Dispositifs de retenue des personnes (garde-corps de fenêtres, escaliers, loggias, balcons) dans un état conforme à leur usage.
- Matériaux, canalisations et revêtements dont la nature et l'état de conservation et d'entretien ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Réseaux et branchements d'électricité et de gaz, équipements de chauffage et de production d'eau chaude : conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Aération suffisante : dispositifs d'ouverture et de ventilation en bon état, permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés à une occupation normale.
- Éclairement naturel suffisant des pièces principales, avec un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Les points 1 et 2 comportent des adaptations outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) : la protection contre les infiltrations d'eau peut tenir compte des conditions climatiques locales, et l'exigence d'étanchéité à l'air n'y est pas applicable.
Équipements et confort (article 3)
Le logement comporte :
- une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion, adaptée aux caractéristiques du logement ;
- une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement une pression et un débit suffisants ;
- des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes, empêchant le refoulement des odeurs et des effluents, et munies de siphon ;
- une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson, comprenant un évier raccordé à l'eau chaude et froide et à une évacuation des eaux usées ;
- une installation sanitaire intérieure comprenant un W.-C. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation ;
- un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Exception pour le logement d'une seule pièce : l'installation sanitaire peut être limitée à un W.-C. extérieur au logement, à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux points 4 et 5 ne sont pas applicables.
Les articles 2 et 3 sont en vigueur dans leur rédaction issue du décret n° 2023-796 du 18 août 2023, applicable depuis le 21 août 2023.
Le critère de performance énergétique
Depuis le 1er janvier 2025, la décence intègre aussi un niveau de performance énergétique minimal (article 3 bis du décret, créé par le décret n° 2023-796) :
- France métropolitaine : classe F à compter du 1er janvier 2025, classe E à compter du 1er janvier 2028, classe D à compter du 1er janvier 2034 ;
- Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte : classe F à compter du 1er janvier 2028, classe E à compter du 1er janvier 2031.
Ces classes s'entendent au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Que faire face à un logement non décent
Le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité. À défaut d'accord, il peut saisir le juge, qui peut ordonner les travaux et, le cas échéant, réduire le loyer. L'article 3 ter du décret encadre les cas où le juge ne peut pas ordonner de travaux visant à atteindre le niveau de performance minimal — notamment lorsque les travaux feraient courir un risque de pathologie du bâti attesté par une note argumentée d'un homme de l'art, ou lorsqu'ils ont fait l'objet d'un refus d'autorisation administrative au titre du code du patrimoine, du code de l'environnement ou du code de l'urbanisme. Le propriétaire doit alors produire aux débats les pièces justifiant cette impossibilité.
Sources
- Légifrance – Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (texte consolidé): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471/
- Légifrance – Article 4 du décret n° 2002-120 (surface et volume): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043842463
- service-public.gouv.fr – Logement à louer décent (fiche F2042): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2042
- service-public.gouv.fr – Quelle est la hauteur et la surface minimum d'un logement à louer ? (fiche F34905): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34905
- ANIL / ADIL du Rhône – Qualité de l'habitat et lutte contre l'habitat indigne: https://www.anil.org/adil-69/notre-expertise/la-lutte-contre-lhabitat-indigne/qualite-de-lhabitat/