Majorités en assemblée générale de copropriété : articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Article 24 — majorité simple | majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; abstentions non comptées |
| Article 25 — majorité absolue | majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) |
| Article 25-1 — passerelle, seuil atteint | projet ayant recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires : second vote immédiat à la majorité de l'art. 24 |
| Article 25-1 — passerelle, seuil non atteint | uniquement pour les travaux du f de l'art. 25 : nouvelle AG convoquée dans les 3 mois sur un projet identique, statuant à la majorité de l'art. 24 |
| Article 26 — double majorité | majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix |
| Article 26-1 — second vote | si au moins la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins 1/3 des voix de tous, ont approuvé : second vote à la majorité de l'article 25 |
| Unanimité | accord de tous les copropriétaires ; l'unanimité des présents ou représentés ne suffit pas |
| Travaux d'économies d'énergie | relèvent de l'art. 25 depuis le 25 novembre 2018 (loi ELAN) |
| Version en vigueur de l'article 25-1 | depuis le 11 avril 2024 |
| Contestation d’une décision | copropriétaire opposant ou défaillant : tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal ; 5 ans si le procès-verbal n’a jamais été notifié |
Le principe : une voix par tantième
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. La loi du 10 juillet 1965 prévoit ensuite quatre régimes de majorité, du plus souple au plus exigeant, selon la nature et l'importance de la décision.
Article 24 — majorité simple
Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas prises en compte : est adoptée la résolution qui recueille plus de voix POUR que de voix CONTRE.
*Exemples* : adoption du budget prévisionnel ; approbation annuelle des comptes et de l'activité du syndic, vote du quitus ; organisation et fonctionnement du conseil syndical ; travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la prévention de la santé et de la sécurité des occupants ; remplacement d'un équipement vétuste par un équipement du même type (ascenseur, chauffage collectif) ; adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires ; modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par la loi, un règlement ou un arrêté de police ; travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite n'affectant pas la structure de l'immeuble ; décision de réaliser un diagnostic technique global.
Article 25 — majorité absolue de tous les copropriétaires
Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.
*Exemples* : désignation et révocation du syndic, approbation de son contrat ; désignation et révocation des membres du conseil syndical ; travaux d'économies d'énergie, y compris les travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives ; ravalement imposé par l'administration ; autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ; installation ou modification d'une antenne collective ; dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé ; installation de compteurs divisionnaires d'eau froide, de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ; dispositifs de fermeture de l'immeuble (interphone, digicode) ; travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration ; répartition des dépenses entraînées par les travaux d'amélioration ; individualisation des contrats de fourniture d'eau froide.
Depuis le 25 novembre 2018, la loi ELAN a supprimé la catégorie des « opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique » : ces travaux relèvent désormais de l'article 25 au titre des travaux d'économies d'énergie ou de réduction d'émission de gaz à effet de serre. Le vote reste toutefois à la majorité de l'article 24 lorsqu'une loi, un règlement ou un arrêté de police rend les travaux obligatoires.
Article 25-1 — la passerelle
Le texte est précis, et sa lecture littérale compte :
> « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. > > Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. »
Deux mécanismes distincts, donc :
- Seuil du tiers atteint : second vote immédiat, dans la même assemblée, à la majorité de l'article 24 ;
- Seuil du tiers non atteint : la seconde assemblée dans les trois mois n'est ouverte que pour les travaux visés au f de l'article 25.
Article 26 — double majorité
Majorité des membres du syndicat (présents, représentés et absents) détenant au moins les deux tiers des voix.
*Exemples* : modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement qui lui est affecté lorsqu'il appartient au syndicat.
Article 26-1 — passerelle
Si la décision relevant de l’article 26 n’est pas adoptée mais recueille l’approbation de la moitié au moins des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25.
Unanimité
L'unanimité s'entend de tous les copropriétaires : l'unanimité des seuls présents ou représentés ne suffit pas.
*Exemples* : suppression d’un équipement collectif (ascenseur, chauffage) ; aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ; souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat pour des travaux votés (sauf lorsque les copropriétaires n'ont pas tous recours à l'emprunt, ou lorsque celui-ci a pour unique objet le préfinancement de subventions publiques) ; suppression du poste de gardien lorsqu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble selon le règlement de copropriété ; modification de la répartition des charges, sauf en cas de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'assemblée.
Contestation d’une décision
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une résolution devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Si le procès-verbal n’a jamais été notifié, Service-Public indique un délai de cinq ans. L’avocat est obligatoire.
Sources
- Légifrance – Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200
- Légifrance – Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000051749514/
- Légifrance – Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000051749507/
- Légifrance – Article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000049398359/
- Légifrance – Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000050623612/
- ANIL – Les règles de majorité pour décider en assemblée générale de copropriété: https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/
- Service-Public.fr – Règles de vote en assemblée générale de copropriété: https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2137
- Service-Public.fr – Contestation d’une décision d’assemblée générale: https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35288