Promesse unilatérale de vente : la rétractation du promettant n'empêche plus la vente (art. 1124 du code civil) En vigueur

Faits essentiels

Définition légale

L'article 1124, alinéa 1er, du code civil définit la promesse unilatérale comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

Deux conséquences découlent de cette qualification de contrat (et non de simple offre) :

• les éléments essentiels du contrat futur (chose, prix) sont déjà fixés ;
• le consentement du promettant est définitivement donné dès la promesse.

L'apport décisif de l'alinéa 2

« La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. »

Avant la réforme, la jurisprudence considérait que la levée d'option postérieure à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés, de sorte que seuls des dommages et intérêts étaient dus. L'article 1124 renverse cette solution : le bénéficiaire qui lève l'option dans le délai obtient la formation du contrat promis, donc son exécution forcée en nature.

L'opposabilité aux tiers (alinéa 3)

« Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. »

La nullité suppose la connaissance de la promesse par le tiers acquéreur. À défaut, la vente au tiers demeure valable et le bénéficiaire ne dispose que d'une action en responsabilité contre le promettant.

Le revirement de la Cour de cassation pour les promesses antérieures

Les dispositions de l'ordonnance du 10 février 2016 ne s'appliquent qu'aux contrats conclus après son entrée en vigueur. La Cour de cassation a cependant aligné sa jurisprudence pour les promesses antérieures :

• 3e Civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554, publié au Bulletin ;
• 3e Civ., 20 octobre 2021, n° 20-18.514, publié au Bulletin ;
• Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, publié au bulletin, qui juge que « le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l'ouverture du délai d'option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire ».

Dans cette dernière affaire, la chambre commerciale a en outre écarté l'argument tiré de la sécurité juridique, rappelant qu'il n'existe pas de droit acquis à une jurisprudence constante.

La réserve : « sauf stipulation contraire »

La Cour de cassation réserve expressément la stipulation contraire. Les parties peuvent donc aménager conventionnellement une faculté de rétractation au profit du promettant. En pratique, la rédaction de la clause d'option est déterminante.

Entrée en vigueur

L'article 1124 est en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, art. 2). Il n'a pas été modifié sur ce point par la loi de ratification du 20 avril 2018.

Sources

• Légifrance – Code civil, article 1124: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040818/ A
• Légifrance – Code civil, sous-section 3 : Le pacte de préférence et la promesse unilatérale (art. 1123 à 1124): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000032007247/ A
• Cour de cassation, chambre commerciale, 15 mars 2023, n° 21-20.399, publié au bulletin: https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000047324468 A
• Cour de cassation – La rétractation de la promesse unilatérale (article 1124 du code civil): https://www.courdecassation.fr/agenda-evenementiel/la-retractation-de-la-promesse-unilaterale-article-1124-du-code-civil A