Superficie loi Carrez et surface habitable : deux mesurages, deux régimes, deux sanctions En vigueur

Faits essentiels

Deux notions à ne pas confondre

| Critère | Superficie « loi Carrez » | Surface habitable (« loi Boutin ») | |---|---|---| | Opération | Vente d'un lot de copropriété | Bail d'habitation | | Fondement | Art. 46, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 | Art. 3, 4°, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 | | Définition | Art. 4-1, décret n° 67-223 du 17 mars 1967 | Art. R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation | | Seuil de hauteur | 1,80 m | 1,80 m | | Seuil de non-prise en compte | Lots ou fractions de lots < 8 m² | Aucun seuil équivalent | | Sanction d'un écart > 1/20e | Diminution du prix, action dans l'année | Diminution du loyer |

La superficie « loi Carrez » (vente)

Ce que dit le texte

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ».

Le texte ne distingue pas selon l'usage du lot : rien dans l'article 46 ne limite l'obligation aux locaux d'habitation. En revanche, le dispositif est propre au statut de la copropriété — il ne concerne donc pas une maison individuelle qui n'y est pas soumise.

La définition

L'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

> « La superficie de la partie privative d'un lot […] est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Les exclusions

L'article 46, alinéa 3, écarte les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret. Ce seuil est de 8 mètres carrés (art. 4-2 du décret n° 67-223).

Les sanctions

• Absence de toute mention de superficie : nullité de l'acte, action ouverte pendant un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique mentionnant la superficie entraîne la déchéance du droit d'agir en nullité contre la promesse ou le contrat qui l'a précédé : la régularisation purge le vice de l'avant-contrat.
• Superficie réelle supérieure à celle exprimée : aucun supplément de prix ne peut être demandé au vendeur ni à l'acquéreur.
• Superficie réelle inférieure de plus d'un vingtième (5 %) : l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance.

L'article 4-3 du décret de 1967 impose au notaire de remettre aux parties, le jour de la signature de l'acte authentique et contre émargement ou récépissé, une copie de l'acte ou un certificat reproduisant la clause de superficie.

Un point souvent mal restitué

La loi ALUR du 24 mars 2014 avait ajouté à l'article 46 l'obligation de mentionner aussi la surface habitable du lot vendu. L'article 15 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 a supprimé cette mention. Le texte en vigueur de l'article 46 ne comporte plus aucune référence à la surface habitable.

La surface habitable (location)

L'obligation de mention

L'article 3, 4°, de la loi du 6 juillet 1989 impose que le contrat de location précise « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ».

La définition

L'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation (article issu de la recodification opérée par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 ; anciennement R. 111-2) :

> « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. […] > Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

La sanction de l'absence de mention

L'article 3, dernier alinéa, organise un régime en trois temps : le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de porter l'information au bail ; à défaut de réponse dans un délai d'un mois ou en cas de refus, il peut saisir la juridiction compétente dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

La sanction d'une surface surévaluée

L'article 3-1 de la loi de 1989 :

> « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande […] »

Deux points de vigilance :

1. Le délai de quatre mois court à compter de la demande adressée au bailleur, et non à compter de l'expiration du délai de deux mois. Le locataire ne dispose donc en pratique que de deux mois utiles après le silence du bailleur.
2. La rétroactivité est conditionnelle : la diminution prend effet à la date de signature du bail si la demande est formée dans les six mois de la prise d'effet du bail ; au-delà, elle ne prend effet qu'à la date de la demande.

Pourquoi les deux chiffres diffèrent

Les déductions de base sont identiques (murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures) et le seuil de 1,80 m est commun. L'écart vient des exclusions par nature de local :

• les combles non aménagés, vérandas, sous-sols et remises sont expressément exclus de la surface habitable, alors que le décret de 1967 ne les écarte pas en tant que tels dès lors qu'ils sont clos et couverts et d'une hauteur d'au moins 1,80 m ;
• les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs, expressément exclus de la surface habitable, ne sont de toute façon pas « clos et couverts » au sens Carrez ;
• caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus dans les deux régimes ;
• le seuil de 8 m² n'existe qu'en matière de superficie Carrez.

En pratique, la surface habitable est donc en principe inférieure ou égale à la superficie Carrez pour un même bien.

Réserve méthodologique : le décret de 1967 ne dresse pas de liste d'exclusions par nature de local, contrairement au code de la construction et de l'habitation. Le traitement concret des combles, mezzanines et vérandas au regard de la loi Carrez relève largement de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

État des textes au 17 août 2026

| Texte | Version en vigueur depuis | Origine de la version | |---|---|---| | Loi n° 65-557, art. 46 | 22/12/2014 | Loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, art. 15 | | Décret n° 67-223, art. 4-1 à 4-3 | 29/05/1997 | Décret n° 97-532 du 23 mai 1997, art. 1 | | Loi n° 89-462, art. 3 | 01/01/2022 | Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, art. 22 | | Loi n° 89-462, art. 3-1 | 27/03/2014 | Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, art. 1 | | CCH, art. R. 156-1 | 01/07/2021 | Décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 |

Aucun de ces textes n'a été modifié en 2024, 2025 ou 2026. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement ne touche pas au mesurage.

Sources

• Légifrance – Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (loi Carrez): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000029946555 A
• Légifrance – Article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (définition de la superficie privative): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488230 A
• Légifrance – Article 4-2 du décret n° 67-223 (seuil de 8 m²): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488239 A
• Légifrance – Article 4-3 du décret n° 67-223 (remise de la clause de superficie): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488246 A
• Légifrance – Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (contenu du contrat de location): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369598 A
• Légifrance – Article 3-1 de la loi n° 89-462 (diminution du loyer): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806589 A
• Légifrance – Article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation (surface habitable): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043819221 A
• Légifrance – Article 15 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 (suppression de la mention de surface habitable à l'art. 46): https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000029926745 A
• Légifrance – Décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 (recodification de la partie réglementaire du livre Ier du CCH): https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043808633 A
• ANIL – Erreur de surface du logement : délai de forclusion: https://www.anil.org/jurisprudences-erreur-surface-logement-delai-forclusion/ B
• service-public.fr – Hauteur et surface minimum d'un logement à louer: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35977 B