Bail commercial : durée, renouvellement et révision du loyer En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Durée minimale | neuf ans |
| Congé du bailleur à l'échéance | au moins six mois à l'avance, par acte de commissaire de justice |
| Absence d'initiative à l'échéance | tacite prolongation à durée indéterminée, sans nouveau bail |
| Durée totale supérieure à douze ans | possibilité de déplafonner le loyer du bail renouvelé |
| Révision légale | demande possible tous les trois ans, normalement selon l'ILC ou l'ILAT |
| Lissage d'une hausse déplafonnée | pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, hausse annuelle en principe limitée à 10 % du loyer de l'année précédente |
Durée du bail et sortie triennale
Le bail commercial ne peut en principe être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. Cette durée protège la stabilité de l'exploitation sans obliger nécessairement le locataire à rester neuf ans : celui-ci peut généralement donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, en respectant un préavis d'au moins six mois. Des exceptions permettent d'écarter cette faculté pour certains baux, notamment ceux conclus pour plus de neuf ans ou concernant certains locaux spécifiques.
Le congé du locataire est donné par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice dans les conditions prévues par le Code de commerce. Le congé du bailleur relève de règles plus strictes et doit être délivré par acte de commissaire de justice.
Arrivée du terme et renouvellement
À l'échéance, le bailleur peut adresser un congé avec offre de renouvellement au moins six mois avant la fin du bail. Le congé doit notamment indiquer que le locataire dispose d'un délai de deux ans pour contester le congé ou demander une indemnité d'éviction.
Si le bailleur n'a pas donné congé, le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois précédant l'échéance ou, lorsque le bail s'est prolongé, à tout moment pendant cette prolongation. Le renouvellement suppose notamment que les conditions du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement soient remplies ; il ne résulte pas du seul écoulement du temps.
Tacite prolongation
Lorsque ni congé ni demande de renouvellement n'intervient, le bail se poursuit automatiquement pour une durée indéterminée. Cette tacite prolongation ne crée pas un nouveau bail : les clauses antérieures continuent de s'appliquer et le loyer reste inchangé, sous réserve d'une révision possible.
Une prolongation au-delà de douze ans à compter de la conclusion du bail initial expose le locataire au déplafonnement du loyer lors du renouvellement : le loyer peut alors être fixé à la valeur locative sans être limité par la seule variation de l'ILC ou de l'ILAT.
Fixation et révision du loyer
Le loyer initial est librement fixé par les parties. En cours de bail, chacune peut demander la révision triennale lorsque trois ans au moins se sont écoulés depuis l'entrée en jouissance ou la précédente prise d'effet du loyer révisé. Pour les activités commerciales ou artisanales, l'indice de référence est normalement l'ILC ; pour les autres activités éligibles, il s'agit de l'ILAT. L'indice du coût de la construction ne peut plus servir à la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Le plafonnement par l'indice peut être écarté lorsqu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Lorsque le déplafonnement s'applique à un bail conclu ou renouvelé depuis septembre 2014, l'augmentation annuelle est en principe lissée et ne peut dépasser 10 % du loyer acquitté l'année précédente.
Litiges
Un désaccord sur la fixation ou la révision du loyer peut être soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux et au tribunal judiciaire selon la nature de la demande. Les délais de prescription propres aux actions relatives au statut des baux commerciaux doivent être vérifiés sans attendre, notamment après un congé ou une demande de renouvellement.
Questions fréquentes
Le locataire est-il obligé de rester neuf ans ?
Pas nécessairement. Il peut en principe donner congé à la fin de chaque période de trois ans avec un préavis de six mois. Cette faculté peut toutefois être écartée dans certains baux et pour certains locaux prévus par la loi.
Le bail est-il automatiquement renouvelé après neuf ans ?
Non. Sans congé ni demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée. Cette prolongation n'est pas un nouveau bail.
Quand le locataire peut-il demander le renouvellement ?
En l'absence de congé du bailleur, la demande peut être faite dans les six mois précédant l'échéance ou à tout moment pendant la tacite prolongation, sous réserve des conditions du droit au renouvellement.
Quel indice sert à réviser le loyer ?
L'ILC sert normalement pour les activités commerciales ou artisanales et l'ILAT pour les autres activités tertiaires éligibles. L'ICC ne peut plus être utilisé pour la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Pourquoi éviter une prolongation au-delà de douze ans ?
Parce qu'au renouvellement le plafonnement par l'indice peut disparaître lorsque la durée totale dépasse douze ans, permettant une fixation à la valeur locative, souvent plus élevée.
Sources
- Légifrance – Code de commerce, statut des baux commerciaux: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006161262
- Légifrance – Code de commerce, durée du bail commercial: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025559451
- Entreprendre.Service-Public – Renouvellement ou prolongation tacite: https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F22854
- Entreprendre.Service-Public – Fixer et réviser le loyer: https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F31925