Travaux sur une construction existante : déclaration préalable ou permis de construire (seuils 20 et 40 m²) En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Seuil déclenchant une formalité | création de plus de 5 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher |
| Déclaration préalable — cas général | emprise au sol créée ≤ 20 m² ET surface de plancher créée ≤ 20 m² |
| Déclaration préalable — zone urbaine d'un PLU | seuils portés à 40 m² |
| Permis de construire — cas général | création de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol |
| Permis de construire — zone urbaine d'un PLU | création de plus de 40 m² |
| Exception entre 20 et 40 m² en zone urbaine | permis de construire si dépassement de l'un des seuils de l'article R. 431-2 |
| Version en vigueur de l'article R*421-17 | depuis le 22 février 2026 (décret n° 2026-117 du 20 février 2026, art. 16) |
| Application dans le temps | travaux engagés à compter de mars 2026 |
| Monuments historiques inscrits | permis de construire pour tous les travaux, sauf entretien/réparations ordinaires et cas de l'art. R. 421-8 |
Déclaration préalable (art. R*421-17 du code de l'urbanisme)
Doivent être précédés d'une déclaration préalable, lorsqu'ils ne relèvent pas du permis de construire, les travaux exécutés sur des constructions existantes — à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires — notamment :
- les travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment existant (hors ravalement et hors cas visés aux 4e, 6e et 7e alinéas de l'art. R*421-13) ;
- les changements de destination entre les destinations définies à l'art. R. 151-27 (le contrôle ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination) ;
- les travaux modifiant l'état d'éléments d'architecture ou de décoration protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
- les travaux modifiant ou supprimant un élément identifié par le PLU au titre des articles L. 151-19 ou L. 151-23 (intérêt culturel, historique, architectural ou écologique), ou, hors PLU, au titre de l'article L. 111-22 ;
- les travaux créant plus de 5 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher et répondant aux deux critères cumulatifs suivants : emprise au sol créée ≤ 20 m² et surface de plancher créée ≤ 20 m² ;
- la transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher en un local constituant de la surface de plancher.
Relèvement à 40 m² en zone urbaine
Les seuils de 20 m² sont portés à 40 m² pour les projets situés en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu — à l'exclusion des projets créant au moins 20 m² et au plus 40 m² lorsque cette création conduit au dépassement de l'un des seuils fixés à l'article R*431-2 (seuils déclenchant le recours obligatoire à un architecte). Dans ce cas, un permis de construire est nécessaire.
Permis de construire (art. R*421-14)
Sont soumis à permis de construire, sur constructions existantes et hors entretien ou réparations ordinaires :
- les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
- en zone urbaine d'un PLU, les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² ; demeurent toutefois soumis à permis de construire les travaux créant plus de 20 m² et au plus 40 m² lorsque leur réalisation porterait la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils de l'article R. 431-2 ;
- les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade lorsqu'ils s'accompagnent d'un changement de destination ou de sous-destination ;
- les travaux nécessaires à une opération de restauration immobilière (art. L. 313-4).
Tous les travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire, sauf entretien, réparations ordinaires et cas de l'article R. 421-8 (art. R*421-16).
Entrée en vigueur
L'article R*421-17 dans sa rédaction actuelle est en vigueur depuis le 22 février 2026 (décret n° 2026-117 du 20 février 2026, art. 16). Conformément au 3° de l'article 16 de ce décret, les dispositions issues du 2° de l'article 16 s'appliquent aux travaux engagés à compter de mars 2026.
L'article R*421-14 est, lui, en vigueur depuis le 1er janvier 2016 (décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015).
Questions fréquentes
Faut-il un permis de construire pour une extension de 25 m² ?
Hors zone urbaine d'un PLU, oui : au-delà de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, l'article R*421-14 impose un permis de construire. En zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit jusqu'à 40 m², sauf si la création porte la surface ou l'emprise totale au-delà de l'un des seuils de l'article R. 431-2.
À partir de quelle surface faut-il au moins une déclaration préalable ?
À partir de plus de 5 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher créée, selon le f) de l'article R*421-17 du code de l'urbanisme.
Un changement de destination nécessite-t-il une autorisation ?
Oui. Un changement de destination seul relève d'une déclaration préalable. S'il s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade, il relève d'un permis de construire (art. R*421-14 c).
Le ravalement de façade est-il soumis à déclaration préalable ?
L'article R*421-17 a) exclut expressément les travaux de ravalement des travaux soumis à déclaration préalable au titre de la modification de l'aspect extérieur. D'autres régimes peuvent toutefois s'appliquer localement, notamment dans les périmètres protégés.
Sources
- Légifrance – Article R*421-17 du code de l'urbanisme (en vigueur depuis le 22 février 2026): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053561259
- Légifrance – Sous-section 1 : Travaux soumis à permis de construire (art. R*421-14 à R*421-16): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006188273
- Légifrance – Article R*431-2 du code de l'urbanisme (seuils de recours à l'architecte): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031830686
- Service-Public – Autorisation pour un agrandissement extérieur ou une surélévation: https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777