Délais d'instruction en urbanisme : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis En vigueur

Faits essentiels

Le délai de droit commun

L'article R. 423-23 du code de l'urbanisme fixe le délai d'instruction de droit commun :

| Type de demande | Délai de droit commun | |---|---| | Déclaration préalable | 1 mois | | Permis de démolir ; permis de construire portant sur une maison individuelle (au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation) ou ses annexes | 2 mois | | Autres permis de construire et permis d'aménager | 3 mois |

Cette rédaction est en vigueur depuis le 1er octobre 2007.

Quand le délai commence-t-il à courir ?

Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet (article R. 423-19).

Le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes (article R. 423-22). Passé ce mois sans demande de pièces, la mairie ne peut plus faire repartir le délai.

Le délai de droit commun est porté à la connaissance du demandeur par le récépissé de dépôt. Lorsqu'il est modifié, la modification doit être notifiée au demandeur dans le mois qui suit le dépôt de la demande (article R. 423-18).

Les majorations du délai

Majoration d'un mois (article R. 423-24)

Le délai de droit commun est majoré d'un mois notamment lorsque :

• le projet est soumis à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévus par d'autres législations que le code de l'urbanisme ;
• la décision nécessite une dérogation en application des 1° et 3° des articles L. 152-4 et L. 152-6 ;
• le projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ;
• le projet doit être soumis à l'avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) ;
• le projet est soumis à participation du public dans les cas prévus par le texte.

Majoration de deux mois (article R. 423-25)

Le délai prévu aux b et c de l'article R. 423-23 (permis de démolir, permis de construire, permis d'aménager) est majoré de deux mois notamment lorsqu'il y a lieu de consulter une commission départementale ou régionale, lorsque le permis porte sur un projet soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L. 752-1 du code de commerce, ou lorsqu'une dérogation d'accessibilité de l'article L. 111-4-1 du code de la construction et de l'habitation est demandée.

Le délai de la déclaration préalable est également majoré de deux mois en cas de participation du public par voie électronique (article L. 123-19 du code de l'environnement), ainsi que lorsqu'il y a lieu de consulter la commission régionale du patrimoine et de l'architecture (article R. 423-25-1).

Les majorations des articles R. 423-24 et R. 423-25 ne sont pas cumulables entre elles.

Délais portés à cinq mois ou plus

Certains projets relèvent d'un délai spécifique, et non d'une majoration :

• cinq mois pour un permis portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, ou sur des travaux relatifs à un établissement recevant du public soumis à l'autorisation de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation, ou à un immeuble de grande hauteur (article R. 423-28) ;
• cinq mois en cas de consultation d'une commission nationale, de l'assemblée de Corse, ou du préfet pour une réserve naturelle nationale (article R. 423-27) ;
• cinq mois dans le cœur d'un parc national ou d'un futur parc national dont la création a été prise en considération (article R. 423-26) ;
• trois, cinq ou sept mois selon le régime de l'autorisation de défrichement applicable (article R. 423-29) ;
• huit mois en cas d'évocation par le ministre chargé des sites ou de la protection de la nature (article R. 423-37).

Les majorations des articles R. 423-24 et R. 423-25 ne s'appliquent pas à ces demandes (article R. 423-33).

Suspensions

Le délai est suspendu notamment lorsque la Commission européenne est saisie au titre de l'article R. 414-25 du code de l'environnement (article R. 423-37-1), lorsqu'une concertation préalable est imposée au maître d'ouvrage (article R. 423-37-2), ou lorsqu'il apparaît que le projet doit faire l'objet d'une évaluation environnementale et que le dossier doit être complété par une étude d'impact (article R. 423-37-3).

Le silence de l'administration

À défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas (article R. 424-1) :

• décision de non-opposition à la déclaration préalable ;
• permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite.

Les cas où le silence vaut rejet

L'article R. 424-2 énumère des exceptions dans lesquelles l'absence de décision expresse vaut décision implicite de rejet, notamment :

• travaux soumis à l'autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles ;
• projet portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ;
• projet soumis à enquête publique (articles R. 123-7 à R. 123-23 du code de l'environnement) ou à participation du public par voie électronique (article L. 123-19 du même code) ;
• avis défavorable de la commission d'aménagement commercial dans les cas prévus par le texte ;
• refus de la dérogation d'accessibilité de l'article L. 111-4-1 du code de la construction et de l'habitation.

S'y ajoute, depuis le 31 décembre 2025, l'article R. 424-2-1 : le silence vaut rejet lorsque le projet est soumis à évaluation environnementale en application de l'article L. 122-1 du code de l'environnement (décret n° 2025-1402 du 29 décembre 2025). Cette exception vise les demandes déposées à compter de son entrée en vigueur.

Lorsque la décision est soumise à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions, le silence vaut également rejet ; l'ABF, le préfet ou le préfet de région adresse alors copie de son avis au demandeur et l'informe qu'il ne pourra pas se prévaloir d'un permis tacite (articles R. 424-3 et R. 424-4).

En pratique

Trois réflexes utiles :

1. Conserver le récépissé de dépôt : il porte le délai d'instruction annoncé.
2. Surveiller le premier mois : passé un mois sans notification de pièces manquantes ni de modification du délai, le dossier est réputé complet et le délai annoncé est en principe acquis.
3. Ne pas présumer le permis tacite dans les situations sensibles (monument inscrit, site classé, enquête publique, évaluation environnementale, avis défavorable de l'ABF) : le silence y vaut rejet.

Sources

• Légifrance – Article R. 423-23 du code de l'urbanisme (délai d'instruction de droit commun): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006819920 A
• Légifrance – Code de l'urbanisme, section 4 : Délais d'instruction (art. R. 423-17 à R. 423-37-3): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006158835/ A
• Légifrance – Article R. 423-25 du code de l'urbanisme (majoration de deux mois): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045422667/2022-03-27 A
• Légifrance – Code de l'urbanisme, chapitre III : Dépôt et instruction des demandes de permis et des déclarations: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006143422/ A
• service-public.gouv.fr – Permis de construire (fiche F1986): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1986 B
• service-public.gouv.fr – Déclaration préalable de travaux (fiche F17578): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17578 B