Encadrement du niveau des loyers : loyer de référence majoré, complément de loyer et sanctions En vigueur

Faits essentiels

Deux dispositifs distincts

Il ne faut pas confondre :

• l'encadrement de l'*évolution* des loyers (article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), qui limite la hausse d'une location à la suivante en zone tendue ;
• l'encadrement du *niveau* des loyers, dispositif expérimental de l'article 140 de la loi ELAN, qui plafonne le loyer au mètre carré. C'est l'objet de cette fiche.

Les deux peuvent se cumuler sur un même territoire.

Base légale et durée de l'expérimentation

• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), articles 139 et 140 : expérimentation de cinq ans, soit jusqu'au 25 novembre 2023.
• Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (« 3DS »), article 85 : prolongation de trois ans, jusqu'au 25 novembre 2026. Le délai de candidature des collectivités a été rouvert jusqu'au 25 novembre 2022.
• Loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 : extension de l'expérimentation aux zones tendues des départements et régions d'outre-mer pour cinq ans, avec un nouveau délai de candidature de deux ans.
• Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 : conditions d'application, notamment la procédure de sanction.

Le Gouvernement doit remettre au Parlement un rapport d'évaluation au plus tard six mois avant le terme de l'expérimentation, soit le 25 juin 2026.

Logements concernés

Le dispositif s'applique aux logements loués nus ou meublés ainsi qu'au bail mobilité, dès lors qu'ils relèvent de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne s'applique pas :

• aux logements-foyers ;
• aux logements de fonction ;
• aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
• aux logements appartenant à des organismes HLM, ou appartenant à des SEM et faisant l'objet d'une convention APL ;
• aux résidences meublées avec services au sens de l'article 261 D, 4°, c du code général des impôts.

Territoires où l'encadrement s'applique

| Territoire | Entrée en vigueur | | --- | --- | | Commune de Paris | 1er juillet 2019 | | Lille, Hellemmes et Lomme | 1er mars 2020 | | EPT Plaine Commune (9 communes) | 1er juin 2021 | | Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 | | EPT Est Ensemble (9 communes) | 1er décembre 2021 | | Montpellier | 1er juillet 2022 | | Bordeaux | 15 juillet 2022 | | Communauté d'agglomération du Pays basque (24 communes) | 25 novembre 2024 | | Grenoble-Alpes Métropole | 20 janvier 2025 |

Chaque territoire est délimité par décret, puis rendu applicable par un arrêté préfectoral reconduit chaque année.

Loyers de référence

Pour chaque territoire, le préfet fixe annuellement par arrêté, par catégorie de logement et par secteur géographique :

• le loyer de référence, égal au loyer médian calculé à partir des niveaux constatés par l'observatoire local des loyers ;
• le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % ;
• le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %.

Pour les locations meublées, une majoration unitaire au mètre carré est appliquée, déterminée à partir des écarts constatés entre loyers nus et loyers meublés par l'observatoire local des loyers.

Fixation du loyer et mentions du bail

Le loyer de base est fixé librement entre les parties dans la limite du loyer de référence majoré. En colocation, la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement.

Le contrat doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. À défaut, le locataire peut mettre le bailleur en demeure dans le mois suivant la prise d'effet du contrat ; en l'absence de réponse ou en cas de refus dans le mois, il peut saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure pour obtenir une diminution de loyer.

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et engager une action en diminution de loyer.

Complément de loyer

Un complément de loyer ne peut être appliqué que si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Il doit être justifié par les caractéristiques de localisation ou de confort du logement, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer au bail.

Pour les contrats conclus depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer n'est possible lorsque le logement présente au moins l'une des caractéristiques suivantes :

• sanitaires sur le palier ;
• signes d'humidité sur certains murs ;
• performance énergétique de classe F ou G (CCH, art. L. 173-1-1) ;
• problèmes d'isolation thermique des murs ou du toit ;
• fenêtres laissant anormalement passer l'air, hors grille de ventilation ;
• vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur du logement ;
• problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• installation électrique dégradée ;
• mauvaise exposition de la pièce principale.

Contestation

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf bail mobilité). Il appartient alors au bailleur de démontrer que le logement présente les caractéristiques justifiant le complément. En l'absence de conciliation, le locataire dispose de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission pour saisir le juge en annulation ou en diminution. Le loyer issu de la conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Logements classés F ou G

Pour les contrats conclus depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement de classe énergétique F ou G ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Depuis la même date, aucune action en réévaluation du loyer au renouvellement ne peut être engagée par le bailleur pour ces logements.

Ajustement au renouvellement du bail

• Le locataire peut engager une action en diminution si le loyer contractuel (hors complément) dépasse le loyer de référence majoré.
• Le bailleur peut proposer une réévaluation si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, sans pouvoir dépasser ce loyer minoré.

La proposition doit être adressée au moins six mois avant le terme du contrat lorsqu'elle émane du bailleur, au moins cinq mois avant lorsqu'elle émane du locataire.

Sanctions

Lorsque le préfet constate qu'un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré, il adresse au bailleur une mise en demeure lui enjoignant de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois. Le bailleur dispose d'un mois pour présenter ses observations.

À défaut de régularisation, le préfet peut prononcer une amende motivée et proportionnée à la gravité des faits :

• 5 000 € maximum pour une personne physique ;
• 15 000 € maximum pour une personne morale.

Le titre de perception peut être émis dans les deux ans suivant la mise en demeure. Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à l'action en diminution de loyer du locataire. Le préfet peut déléguer cette compétence de sanction aux présidents d'EPCI compétents en matière d'habitat, au maire de Paris, aux présidents des EPT du Grand Paris ainsi qu'aux métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence.

Conformité du dispositif

Le Conseil d'État a jugé (décisions du 10 mai 2022 et du 25 mai 2023) que les loyers de référence fixés par les préfets présentent un rapport raisonnable de proportionnalité entre la limitation du droit de propriété et l'intérêt général poursuivi, et sont donc compatibles avec la Convention européenne des droits de l'homme.

Sources

• Légifrance – Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), art. 140: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2018/11/23/TERL1805474L/jo/article_140 A
• Légifrance – Loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 (encadrement des loyers outre-mer): https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2025/6/13/MOMX2508274L/jo/texte A
• Légifrance – Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019: https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000038465840&categorieLien=id A
• Ministères Transition écologique / Logement – Encadrement des loyers: https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/encadrement-loyers B
• ANIL – Expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues (analyse juridique n° 2019-03): https://www.anil.org/aj-experimentation-encadrement-niveau-loyers-zones-tendues/ B