État des lieux d'entrée et de sortie : contenu obligatoire, délais et grille de vétusté En vigueur

Faits essentiels

Quand et comment l'état des lieux est établi

L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un état des lieux lors de la remise des clés (entrée) et lors de leur restitution (sortie). Il est établi :

• contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ;
• en autant d'exemplaires que de parties ;
• et annexé au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est dressé par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, à un coût fixé par décret. Les parties sont alors convoquées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Contenu minimal (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016)

Le décret, entré en vigueur le 1^er juin 2016, impose que l'état des lieux porte sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

À l'entrée comme à la sortie, l'état des lieux comporte au moins :

• le type d'état des lieux (entrée ou sortie) ;
• sa date d'établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties, et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• le cas échéant, l'identité des personnes mandatées pour le réaliser ;
• le cas échéant, les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie ;
• le détail et la destination des clés ou autres moyens d'accès ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement, éventuellement complétée d'observations ou de réserves et illustrée d'images ;
• la signature des parties ou de leurs mandataires.

À la sortie, s'ajoutent : l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée et, éventuellement, les évolutions constatées depuis celui-ci.

Modalités (art. 3 du décret) : le logement ne contient que les meubles ou équipements mentionnés au contrat ; la forme du document doit permettre la comparaison entre l'entrée et la sortie (document unique ou documents distincts de présentation similaire) ; il peut être établi sur support papier ou électronique et est remis à chaque partie au moment de la signature.

Délais pour compléter l'état des lieux

• Dix jours à compter de son établissement : le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation.
• Premier mois de la période de chauffe : le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Vétusté et grille de vétusté

L'article 4 du décret n° 2016-382 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Elle ne peut donc pas être facturée au locataire au titre des réparations locatives (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Les parties peuvent convenir dès la signature du bail d'appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location (art. 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) ou d'un accord collectif local (art. 42 de la même loi), même si le logement ne relève pas du secteur régi par l'accord.

Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements : une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives dues par le locataire.

Absence d'état des lieux : la présomption de l'article 1731 du code civil

À défaut d'état des lieux, l'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire.

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 neutralise cette présomption : à défaut d'état des lieux ou de remise d'un exemplaire à l'une des parties, la présomption de l'article 1731 ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement du document ou à sa remise.

Frais facturés au locataire

Lorsqu'un professionnel de l'immobilier est mandaté pour établir l'état des lieux, la rémunération mise à la charge du locataire ne peut excéder celle imputée au bailleur (art. 5, I, al. 3 de la loi du 6 juillet 1989) ni dépasser un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par le décret n° 2014-890 du 1^er août 2014.

Ce plafond, initialement fixé à 3 € par m², est révisé : il s'établit à 3,03 € par m² de surface habitable depuis le 1^er janvier 2026 (arrêté du 13 novembre 2025).

Sources

• Légifrance – Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/ A
• Légifrance – Article 3-2, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000047900049 A
• Légifrance – Article 1731 du code civil: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442883/ A
• Légifrance – Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (plafonnement des honoraires imputables aux locataires): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000029337625 A
• service-public.fr – État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270 B
• ANIL – Modalités d'établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté: https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2016/modalite-detablissement-de-letat-des-lieux-et-prise-en-compte-de-la-vetuste/ B
• Légifrance – Arrêté du 13 novembre 2025 révisant les plafonds d'honoraires imputables aux locataires: https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000052611411 A