Fonds de travaux en copropriété : cotisation annuelle obligatoire d'au moins 2,5 % du plan pluriannuel et 5 % du budget prévisionnel En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Immeubles concernés | immeubles à destination totale ou partielle d'habitation |
| Point de départ de l'obligation | au terme d'une période de 10 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble |
| Nature de la cotisation | cotisation annuelle obligatoire, répartie selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel |
| Plancher avec plan pluriannuel adopté | au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté ET 5 % du budget prévisionnel (art. 14-1) |
| Plancher sans plan pluriannuel adopté | au moins 5 % du budget prévisionnel (art. 14-1) |
| Majoration volontaire | l'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur |
| Seuil déclenchant le vote sur la suspension | fonds excédant le budget prévisionnel ; en outre, si un plan a été adopté, fonds excédant 50 % du montant des travaux prévus au plan |
| Sort des sommes en cas de vente d'un lot | attachées aux lots, entrées définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement, aucun remboursement par le syndicat lors de la cession |
| Compensation possible entre vendeur et acquéreur | l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent en sus du prix de vente du lot |
| Origine et entrée en vigueur | créé par l'art. 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ; en vigueur depuis le 1er janvier 2023 |
Quelles copropriétés sont concernées
L'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires de constituer un fonds de travaux dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation.
L'obligation naît au terme d'une période de dix ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble. Un immeuble neuf n'a donc pas à constituer de fonds pendant ses dix premières années.
À quoi sert le fonds
Le fonds est destiné à faire face aux dépenses résultant :
- de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG) mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté par l'assemblée générale ;
- des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions du troisième alinéa du I de l'article 18 ;
- des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel.
L'assemblée générale décide de l'affectation de tout ou partie des sommes à ces dépenses, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Le montant minimal de la cotisation
Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire y contribue selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel — c'est-à-dire, en pratique, au prorata de ses tantièmes de charges générales.
Le plancher légal dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux adopté :
| Situation | Cotisation annuelle minimale | |---|---| | Plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale | au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et au moins 5 % du budget prévisionnel (art. 14-1) | | Aucun plan adopté | au moins 5 % du budget prévisionnel (art. 14-1) |
Lorsqu'un plan est adopté, les deux seuils sont cumulatifs : la cotisation ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux planifiés, ni à 5 % du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
La suspension des cotisations
L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations lorsque le montant du fonds excède le montant du budget prévisionnel de l'article 14-1.
Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, l'assemblée se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté. Les deux conditions doivent alors être réunies.
Il s'agit d'une obligation de mise à l'ordre du jour et de vote, non d'une suspension automatique.
Les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat
C'est le point le plus souvent mal compris à l'occasion d'une vente :
- les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots ;
- elles entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires ;
- elles ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Le vendeur ne récupère donc rien du syndicat. En revanche, l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot : c'est une affaire de négociation entre les parties, réglée dans l'acte, et non un droit du vendeur.
Origine du texte
L'article 14-2-1 a été créé par l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (dite loi Climat et résilience) et est en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Il a remplacé l'ancien dispositif de fonds de travaux issu de la loi ALUR.
Questions fréquentes
Notre immeuble a été réceptionné il y a six ans : devons-nous déjà cotiser ?
Non. L'obligation de constituer le fonds de travaux naît au terme d'une période de dix ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble.
Nous n'avons pas encore adopté de plan pluriannuel de travaux : quel est le minimum ?
À défaut d'adoption d'un plan, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Avec un plan adopté, faut-il retenir 2,5 % ou 5 % ?
Les deux. Le texte impose que la cotisation ne soit inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, ni à 5 % du budget prévisionnel. Les deux planchers se cumulent.
Je vends mon appartement : puis-je récupérer ma part du fonds de travaux ?
Pas auprès du syndicat. Les sommes versées entrent définitivement dans son patrimoine dès leur versement et ne donnent pas lieu à remboursement lors de la cession du lot. En revanche, l'acquéreur peut accepter de vous verser un montant équivalent en sus du prix de vente ; cela relève de la négociation et doit être prévu dans l'acte.
Le fonds est très bien garni : peut-on arrêter de cotiser ?
L'assemblée générale doit se prononcer sur la question de la suspension lorsque le montant du fonds excède le budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel a été adopté, elle se prononce lorsque le fonds excède en outre 50 % du montant des travaux prévus au plan. La suspension n'est pas automatique : elle résulte d'un vote.
Le syndic peut-il puiser dans le fonds pour des travaux urgents ?
Le fonds couvre notamment les travaux décidés par le syndic en cas d'urgence dans les conditions du troisième alinéa du I de l'article 18. L'affectation des sommes est décidée par l'assemblée générale à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées.
Sources
- Légifrance – Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fonds de travaux): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043967792
- Légifrance – Article 14-2 de la loi n° 65-557 (plan pluriannuel de travaux): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977289
- Légifrance – Article 14-1 de la loi n° 65-557 (budget prévisionnel): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977299
- Légifrance – Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (texte consolidé): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/
- service-public.gouv.fr – Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés (fiche F34026): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34026