Impayés de loyer : clause résolutoire, commandement de payer et délai de six semaines En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Clause résolutoire | obligatoire dans tout contrat de bail d'habitation, pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou non-versement du dépôt de garantie |
| Délai avant que la clause produise effet | six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux |
| Mentions obligatoires du commandement de payer | six mentions à peine de nullité : délai de six semaines, montant mensuel du loyer et des charges, décompte de la dette, avertissement du risque de résiliation et d'expulsion, possibilité de saisir le FSL avec son adresse, possibilité de demander un délai de grâce (art. 1343-5 c. civ.) |
| Signification à la caution | dans un délai de 15 jours à compter de la signification au locataire ; à défaut la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard |
| Seuil de signalement à la CCAPEX | impayé sans interruption depuis deux mois, ou dette équivalente à deux fois le loyer mensuel hors charges |
| Bailleurs concernés par le signalement du commissaire de justice | bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus |
| Délai avant assignation (bailleurs personnes morales) | deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, à peine d'irrecevabilité de la demande |
| Notification de l'assignation au préfet | au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande |
| Délais de paiement accordés par le juge | dans la limite de trois années, par dérogation au délai du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil |
| Conditions des délais de paiement | le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience |
| Effet du paiement dans les délais fixés | la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprend son plein effet |
| Rétablissement personnel | suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision d'effacement ou du jugement de clôture |
| Notification du jugement d'expulsion | indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation de l'art. L. 441-2-3 CCH |
| Version en vigueur de l'article 24 | depuis le 29 juillet 2023 (modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, art. 9 et 10) |
Une clause obligatoire dans tout bail d'habitation
L'article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour :
- défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ;
- non-versement du dépôt de garantie.
Cette clause n'est donc pas une faveur négociée par le bailleur : elle figure de droit dans le contrat.
Mais elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le délai de six semaines résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; il a remplacé le délai antérieur de deux mois.
Ce que le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité
Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, doit comporter six mentions obligatoires :
- la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d'expulsion ;
- la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département, dont l'adresse est précisée, pour solliciter une aide financière ;
- la mention de la possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
L'absence d'une seule de ces mentions entraîne la nullité du commandement.
La caution doit être informée
Lorsque les obligations du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le signalement à la CCAPEX
Un signalement est obligatoire lorsque le locataire est :
- en situation d'impayé de loyer ou de charges sans interruption depuis une durée de deux mois ; ou
- redevable d'une dette de loyer ou de charges équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges.
Dans ce cas, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Le commissaire de justice précise les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants. Le préfet saisit alors l'organisme chargé de réaliser un diagnostic social et financier.
Les délais à respecter avant l'audience
- Bailleurs personnes morales (autres qu'une société civile familiale) : à peine d'irrecevabilité, ils ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.
- Tous les bailleurs : à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge avant l'audience.
Ces règles s'appliquent également aux demandes additionnelles et reconventionnelles fondées sur une dette locative, la notification au préfet incombant alors au bailleur.
Les délais de paiement accordés par le juge
Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.
Deux conditions cumulatives :
- le locataire est en situation de régler sa dette locative ;
- il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative ainsi que le respect de l'obligation de décence du premier alinéa de l'article 6 de la loi. Il invite les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement.
La suspension des effets de la clause résolutoire
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant les délais accordés.
- La suspension prend fin dès le premier impayé, ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
- Les délais accordés ne peuvent pas suspendre le paiement du loyer et des charges courants.
- Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et les modalités fixés, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Surendettement et rétablissement personnel
Lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte et que, au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause résolutoire accorde des délais calés sur l'avancement de la procédure : jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement ou la décision imposant les mesures du code de la consommation, ou selon les délais et modalités contenus dans ce plan ou imposés par la commission de surendettement.
En cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission ou prononcé par le juge, ou de jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne suspend pas le paiement du loyer et des charges courants : si le locataire s'en acquitte pendant ces deux ans, la clause est réputée ne pas avoir joué.
Après le jugement d'expulsion
La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation (commission DALO).
Sources
- Légifrance – Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (clause résolutoire et impayés): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000047900019
- Légifrance – Chapitre III : Du loyer, des charges et du règlement des litiges (art. 16 à 25-2): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/JORFTEXT000000509310/LEGISCTA000006118908/
- service-public.gouv.fr – Loyer impayé et expulsion du locataire (fiche F31272): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31272
- service-public.gouv.fr – Paiement du loyer par le locataire (bail d'habitation, fiche F1214): https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1214
- ANIL – Impayés de loyer : réagissez dès le premier impayé: https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/locataire-en-difficulte/reagissez-des-le-premier-impaye/
- ANIL – Loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite: https://www.anil.org/aj-occupation-illicite-logement/