Location meublée : liste du mobilier obligatoire, durée du bail et préavis En vigueur

Faits essentiels

Définition légale du logement meublé

L'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. »

Les onze éléments de mobilier obligatoires

L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe le mobilier minimal :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à −6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L'article 1^er du même décret ajoute que chaque pièce du logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination. Le décret est entré en vigueur le 1^er septembre 2015 et n'a pas été modifié depuis.

Les équipements n'ont pas à être neufs, mais doivent être en bon état de fonctionnement (ANIL).

Durée du bail

L'article 25-7 impose un contrat écrit conforme à un contrat type, conclu pour une durée d'au moins un an. À défaut de congé donné dans les conditions de l'article 25-8, le bail parvenu à son terme est tacitement reconduit pour un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois ; dans ce cas, la reconduction tacite est inapplicable.

Congé du locataire et du bailleur

• Locataire : résiliation possible à tout moment, sous réserve d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois (art. 25-8).
• Bailleur : préavis de trois mois avant le terme, que ce soit pour modifier les conditions du contrat ou pour refuser son renouvellement. Le refus de renouvellement doit être motivé par la décision de reprendre le logement, de le vendre, ou par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. En cas de reprise, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision.

À peine de nullité, le congé du bailleur indique le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire et la nature du lien avec le bailleur (bailleur, conjoint, partenaire de PACS enregistré à la date du congé, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants ou ceux du conjoint, partenaire ou concubin notoire).

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ; le délai court à compter de la réception, de la signification ou de la remise.

Un congé délivré frauduleusement au titre de la reprise ou de la vente est puni d'une amende pénale de 6 000 € au maximum pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (art. 25-8 III).

Dépôt de garantie

Par dérogation à l'article 22, le dépôt de garantie exigible est limité à deux mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges (art. 25-6).

Sa restitution suit le régime de l'article 22 : un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire. À défaut de restitution dans les délais, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard — majoration non due lorsque le locataire n'a pas transmis l'adresse de son nouveau domicile.

Charges locatives

L'article 25-10 laisse le choix aux parties, tel que prévu par le bail :

• provisions pour charges avec régularisation annuelle, dans les conditions de l'article 23 ;
• ou forfait versé simultanément au loyer, sans complément ni régularisation ultérieure, révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal et qui ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges acquittées.

Mobilier insuffisant : risque de requalification

Selon service-public.fr et l'ANIL, en cas de litige sur le type de bail, la partie intéressée saisit par assignation le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge peut requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide en cas de non-respect de la liste de meubles — avec les conséquences correspondantes sur la durée du bail, les préavis et le dépôt de garantie.

En amont, la commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs aux meublés portant notamment sur l'état des lieux et du mobilier ainsi que sur les caractéristiques du logement (art. 25-11).

Sources

• Légifrance – Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/ A
• Légifrance – Article 2, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000030972578 A
• Légifrance – Article 25-4, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (définition du logement meublé): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779183 A
• Légifrance – Article 25-7, loi n° 89-462 (durée du bail meublé): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779189 A
• Légifrance – Article 25-8, loi n° 89-462 (congé et préavis): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031009719/ A
• Légifrance – Article 25-6, loi n° 89-462 (dépôt de garantie en meublé): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779187 A
• Légifrance – Article 25-10, loi n° 89-462 (charges locatives): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779195 A
• service-public.fr – Bail d'habitation : qu'est-ce qu'un logement meublé ?: https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34769 B
• ANIL – Liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (analyse juridique n° 2015-17): https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2015/liste-des-elements-de-mobilier-dun-logement-meuble/ B